Was ist ein REIT?

Hinter der Abkürzung REIT (Aussprache: [ˈriːt]) verbirgt sich der englische Begriff „Real Estate Investment Trust“. Damit werden Kapitalgesellschaften bezeichnet, deren Haupttätigkeit im Besitz und in der Verwaltung von Immobilien besteht.

Im Gegensatz zu anderen börsennotierten Gesellschaften genießen REITs bestimmte steuerliche Privilegien. Sie sind sowohl von der Körperschafts- als auch von der Gewerbesteuer befreit. Dazu müssen jedoch zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Zum einen müssen REITs mindestens 75% der Einkünfte aus Immobiliengeschäften erzielen und zum anderen mehr als 90% ihrer Gewinne ihre Anteilseigner ausschütten.

So funktioniert die Investition in einen REIT. | Grafik: Eigene Darstellung Gewinne erzielen Real Estate Investment Trusts aus dem Verkauf, der Vermietung und der Verpachtung von Immobilien und Grundstücken. Hinsichtlich der Immobilienart gibt es keine Einschränkungen. REITs beteiligen sich sowohl an Wohn- als auch an Gewerbe- und Spezialimmobilien.

Diese besondere Art von Aktiengesellschaft existiert bereits seit den 1960er-Jahren in den USA. Auch in Deutschland kannst Du seit 2007 die Aktien von Real Estate Investment Trusts kaufen.

Mit einem Investment in einen REIT wirst Du demnach selbst zu einer Art von Immobilienbesitzer. Die Mieteinnahmen der Immobilien im Besitz des jeweiligen REITs werden nahezu vollständig an die Aktionäre in Form von Dividenden ausgeschüttet.

So funktioniert ein Investment in einen REIT. | Grafik: Eigene Darstellung

Wie unterscheidet sich ein REIT von einer Immobilienaktie?

Wie im vorherigen Abschnitt dargestellt, handelt es sich bei einem REIT um eine Sonderform einer Immobilien-Aktiengesellschaft. Im Gegensatz zu klassischen Immobilienkonzernen, die ebenfalls in der Vermietung und Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien tätig sind, müssen REITs strenge Vorgaben hinsichtlich ihrer Geschäftstätigkeit erfüllen.

Sie sind dazu verpflichtet, sich auf das Immobiliengeschäft zu fokussieren und einen Großteil ihrer Gewinne auszuschütten. REITs genießen deshalb nicht den gleichen Grad an wirtschaftlicher Freiheit wie eine klassische Aktiengesellschaft im Immobiliensektor, wie beispielsweise die deutsche Vonovia AG.

Welche Anforderungen müssen REITS erfüllen?

Real Estate Investment Trusts müssen in Deutschland eine Reihe von Anforderungen erfüllen, um als solche anerkannt zu werden. Die drei wichtigsten darunter sind:

• Das Vermögen eines REITs muss zu 75% aus Immobilien bestehen.
• Mindestens 75% der Bruttoerträge müssen aus unbeweglichem Vermögen, wie beispielsweise aus Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Veräußern stammen.
• Mindestens 90% des nach HGB berechneten Gewinns sind an die Aktionäre des REITS auszuschütten.

Darüber hinaus müssen REITs

• an einem organisierten Markt wie dem General Standard oder dem Prime Standard notiert sein,
• ihren Sitz und ihre Geschäftsleitung in Deutschland haben und
• über ein Grundkapital in Höhe von mindestens 15 Millionen € verfügen.

Nicht zuletzt existieren in Deutschland auch konkrete Vorschriften zur Aktionärsstruktur eines REITs:

• Zum Zeitpunkt der Börsenzulassung müssen mindestens 25% der Aktien im Streubesitz sein.
• Während der Börsenzulassung muss der Streubesitz mindestens 15% der Aktien betragen.
• Direkte Beteiligungen einzelner Aktionäre von über 10% sind nicht erlaubt.

Welche Arten von REITs gibt es?

Heutzutage werden je nach Geschäftstätigkeit drei Arten von REITs unterschieden:

• Equity-REITs,
• Mortgage-REITs und
• Hybrid-REITs.

Equity-REITs investieren in reales Immobilienanlagevermögen. Dazu können sämtliche Formen von Immobilien zählen, beispielsweise Wohnimmobilien, Bürogebäude, Einzelhandels-, Industrie- und Logistikgebäude, Krankenhäuser und Seniorenwohnheime. Selbst Wälder, Gefängnisse und Mobilfunksendemasten gehören zum Investitionsspektrum von Equity-REITs. Die meisten REITs fokussieren sich dabei auf einen bestimmten Immobiliensektor. Die Erträge dieser REIT-Art entstehen durch die Vermietung und den Verkauf von Immobilien.

Im Gegensatz dazu befassen sich Mortgage-REITs mit der Finanzierung von Immobilien. Sie legen das Geld ihrer Anleger nicht direkt in Immobilien an, sondern vergeben Darlehen für Immobilienprojekte. Die Erträge dieser REIT-Art werden folglich durch Zinsen auf diese Darlehen generiert.

Hybrid-REITs sind eine Mischung aus Equity- und Mortgage-REITs. Sie investieren somit sowohl direkt in Immobilien als auch in deren Finanzierung.

Wachstum des Börsenwerts aller US-REITs in den vergangenen 30 Jahren | Grafik: Eigene Darstellung | Datenquelle: reit.com

Wie hoch sind die Mindestausschüttungsquoten von REITs?

Wie zuvor dargestellt, sind REITs per Gesetz dazu verpflichtet, einen hohen Prozentsatz ihrer Gewinne an ihre Anteilseigner auszuschütten, um in den Genuss von Steuerprivilegien zu kommen. Wie hoch die erforderliche Mindestausschüttungsquote eines REITs ist, unterscheidet sich von Land zu Land. In Deutschland, USA und Japan liegt diese bei 90%.

In Australien müssen REITs ihre Gewinne sogar vollständig an ihre Aktionäre ausschütten. In anderen Ländern existieren wiederum Mischformen der Mindestausschüttung. So müssen REITs in Frankreich 85% ihrer Gewinne aus der Vermietung und 50% ihrer Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien ausschütten.

Wann zahlen REITs Dividenden?

REITS zahlen Dividenden in unterschiedlichen Intervallen. Während die meisten Real Estate Investment Trusts Gelder im Quartals- oder Jahresrhythmus an ihre Investoren ausschütten, gibt es auch REITs, die monatliche Dividenden zahlen. Dies sind derzeit:

Eine monatliche Ausschüttung klingt zwar nach einer tollen Sache, muss aber nicht immer von Vorteil sein. Die Dividendenrendite der einzelnen REITs fällt nämlich sehr unterschiedlich aus. Während sie bei vielen Trust bei unter 5% liegt, gibt es auch REITs mit einer Dividendenrendite von über 20%. Zudem unterliegt sie mitunter sehr hohen Schwankungen.

Generell solltest Du bei einem REIT dein Augenmerk nicht nur auf die Dividendenrendite, sondern auf die Gesamtrendite legen. Schließlich beeinflusst neben der Dividende auch die Kursentwicklung die Gesamtrendite deines Investments. Diese ist nicht selten bei REITs mit hohen Ausschüttungen sehr schwach, wodurch sich die hohe Dividendenrendite wieder relativiert.

Wie ist die historische Rendite von REITs?

Die National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) in den USA verfolgt seit 1972 die historischen Renditedaten des REIT-Sektors. Zu diesem Zweck hat sie mehrere Indizes entwickelt, allen voran den FTSE Nareit All Equity REITs Index. Dieser Index enthält alle zwölf REIT-Untersektoren (ohne Mortgage-REITs).

Die nachfolgende Tabelle gibt Auskunft darüber, wie sich die Rendite des FTSE Nareit All Equity REITs Index im Vergleich zum gesamten Aktienmarkt, dargestellt durch den S&P 500 Index, entwickelt hat.

Wie Du siehst, haben REITs in den vergangenen 20-, 25- und 50-Jahres-Zeiträumen in den USA besser abgeschnitten als der sehr breite S&P 500 Index. Auch im letzten vollen Jahr, für das Daten vorliegen (2021), haben REITS eine höhere Rendite erzielt als der Gesamtmarkt. In den letzten fünf und zehn Jahren zeigte der Gesamtmarkt jedoch eine etwas bessere Performance als der Durchschnitt der REITS.

Die historische Performance von REITs zeigt somit, dass sich die Immobilien-Trusts in puncto Rendite durchaus mit Aktien messen lassen können. Je nach Beobachtungszeitraum schneiden REITs mal etwas besser, mal etwas schlechter als der Gesamtmarkt ab.

Was sind aus Anlegersicht die Vor- und Nachteile von REITs?

Der Erfolg von REITs gründet sich auf einer Reihe von Vorteilen, die die Immobilien-Trusts gegenüber klassischen Aktien sowie gegenüber dem Besitz einer eigenen Immobilie haben. Bei einem Investment in einen REIT solltest Du aber auch die Nachteile dieser Anlageklasse kennen. Die nachfolgende Übersicht zeigt Dir die Vor- und Nachteile von REITs in kompakter Form.

Vorteile von REITS

Einfaches Immobilien-Investment: Der Hauptvorteil eines REITs ist zweifellos die Tatsache, dass Du darüber sehr schnell und einfach Geld in den Immobiliensektor investieren kannst. Wenn Dir beispielsweise das Eigenkapital für den Kauf einer eigenen Immobilie fehlt, ermöglicht Dir ein REIT trotzdem eine Geldanlage im Immobilienbereich.

Hohe Dividenden: Für die meisten Investoren sind die hohen Dividendenausschüttungen der Hauptgrund, Geld in einem REIT anzulegen. In Sachen Dividendenrendite gehören REITs zu den Königen an der Börse.

Leichte Handelbarkeit: REIT-Anteile lassen sich genauso schnell und einfach handeln wie die Aktien von börsennotierten Unternehmen. Du bekommst ständig aktuelle Kursdaten geliefert und kannst deine Anteile bei Bedarf jederzeit verkaufen.

Breite Risikodiversifikation: Mit einem REIT streust Du dein Kapital über viele Immobilien. Das Klumpenrisiko, das Du mit dem Kauf einer eigenen Immobilie hast, ist bei einem REIT nahezu ausgeschlossen.

Hoher Inflationsschutz: Immobilien stellen einen Sachwert dar und sind demnach in der Regel besser gegen einen Wertverlust durch Inflation geschützt als andere Anlageklassen.

Geringes Unternehmensrisiko: REITs müssen strenge rechtliche Rahmenbedingungen einhalten, weshalb sie ein geringeres unternehmerisches Risiko haben als andere Aktiengesellschaften. Das Risiko, das ein REIT durch Fehlentscheidungen der Unternehmensführung an Wert verliert, ist geringer als bei anderen Unternehmen.

Niedrige Transaktionskosten: Die Kosten für den Kauf bzw. Verkauf von REIT-Anteilen sind im Vergleich zu anderen Anlageprodukten im Immobiliensektor relativ gering.

Nachteile von REITS

Schwache Kursentwicklung: Hohe Dividendenausschüttungen bedeuten nicht automatisch eine hohe Gesamtrendite. Nicht selten ist die Kursentwicklung von REIT-Anteilen eher schwach, was wiederum die Gesamtrendite relativiert.

Geringe Verfügbarkeit: In Deutschland ist die Zahl an handelbaren REITS relativ gering, weshalb Anleger keine großen Auswahlmöglichkeiten haben.

Welche Risiken haben REITs?

Wie Du im letzten Abschnitt gelernt hast, besitzen REITs zahlreiche Vorteile. Dabei solltest Du jedoch nicht übersehen, dass diese spezielle Form der Geldanlage in Immobilien auch mit einigen Risiken verbunden ist.

Wertrisiko: Der Wert eines REITs basiert immer auf der Werthaltigkeit der von ihm gehaltenen Immobilien. Sinken die Bewertungen der Immobilien, beispielsweise aufgrund einer Wirtschaftskrise, verringert sich auch der Wert und folglich der Aktienkurs eines REITs.

Klumpenrisiko: Viele REITs, vor allem in den USA, sind auf eine bestimmte Immobilienklasse spezialisiert. Das hat zur Folge, dass ihr Geschäftserfolg auf Gedeih und Verderb dem wirtschaftlichen Erfolg dieser Immobilienklasse ausgeliefert ist. So entwickeln sich REITs, die beispielsweise in Casino-Immobilien investieren, nur positiv, wenn auch das Geschäft der Casinos gut läuft. Als Anleger kannst Du das Klumpenrisiko jedoch durch ein Investment in einen stärker diversifizierten REIT verringern, der in mehrere Immobilienklassen investiert.

Leerstandsrisiko: Leerstand ist eines der signifikantesten Risiken jeder Immobilie. Schließlich bedeutet er ausbleibende Mieterträge bei weiterlaufenden Kosten. Zu hohe Leerstandsquoten können vor allem bei Büroimmobilien und Einkaufszentren schnell dazu führen, dass eine Immobilie insgesamt nicht mehr profitabel ist. Das Leerstandsrisiko ist besonders bei Immobilien hoch, deren Mieter mit wirtschaftlichem Gegenwind zu kämpfen haben.

Zinsrisiko: Die Zinsen können für einen REIT in zweifacher Weise zu einem Risikofaktor werden. Zum einen führen steigende Zinsen auch bei REIT zu höheren Finanzierungskosten. Dies kann besonders für schwächer kapitalisierte Trusts zum Problem werden, die sich viel Kapital zum Kauf neuer Immobilien geliehen haben. Zum anderen haben steigende Zinsen zur Folge, dass andere Geldanlageformen, wie beispielsweise Festgeldanlagen, gegenüber Dividendenanlagen wie REITs attraktiver werden. In Zeiten von Zinssteigerungen entwickelt sich der Kurs von klassischen Dividendenaktien demnach häufig schlechter als der Gesamtmarkt.

Welche steuerlichen Aspekte haben REITs?

Wichtigster steuerlicher Aspekt von REITs ist, dass die Gewinne auf Unternehmensebene von der Steuer befreit sind. REITS unterliegen in Deutschland weder der Körperschafts- noch der Gewerbesteuer.

Darüber soll sichergestellt werden, dass die indirekte Geldanlage in Immobilien nicht gegenüber der direkten Anlage benachteiligt wird. In Deutschland sind Real Estate Investment Trust demnach geschlossenen und offenen Immobilienfonds steuerlich gleichgestellt. Gegenüber einer klassischen Aktiengesellschaft mit Schwerpunkt im Immobiliengeschäft ist ein REIT somit steuerlich im Vorteil.

Steuerlich werden REITs in Deutschland wie Aktien behandelt. Das bedeutet, dass Du die in Form von Dividenden ausgeschütteten Gewinne als Kapitalertragssteuer im Rahmen der Einkommenssteuer versteuern musst.

Wie kannst Du in REITS investieren?

Um Geld in einen REIT zu investieren, stehen Dir grundsätzlich drei Möglichkeiten zur Verfügung:

1. Ein direktes Investment,
2. ein ETF oder
3. ein Zertifikat.

Bei einem direkten Investment kaufst Du Aktien eines bestimmten Real Estate Investment Trusts wie bei jedem anderen börsennotierten Unternehmen. Über ein Direktinvestment wirst Du folglich Aktionär eines REITs mit allen dazugehörigen Rechten und Pflichten.

Vor einem Direktinvestment in einen bestimmten REIT solltest Du Dich unbedingt mit der Geschäftstätigkeit des Trusts auseinandersetzen. Jeder REIT hat seine Besonderheiten, beispielsweise in Bezug auf den Anlageschwerpunkt oder die Dividendenausschüttung.

Mit einem ETF (Exchange-traded Funds) hast Du die Möglichkeit, auf einen Schlag in mehrere REITs zu investieren. REIT-ETFs legen ihr Geld in Einzelaktien verschiedener REITs an und ermöglichen Dir demnach eine sehr einfache und kostengünstige Diversifizierung deines Kapitals. Zudem hast Du bei ETFs oftmals die Möglichkeit, einen Sparplan einzurichten und in regelmäßigen Abständen einen bestimmten Geldbetrag zu investieren.

Neben einem Direktinvestment oder Exchange-traded Funds kannst Du auch über Zertifikate in REITs investieren. Bei Zertifikaten handelt es um Inhaberschuldverschreibungen. Damit erwirbst Du keine direkte Unternehmensbeteiligung wie mit einer Aktie, sondern einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Emittenten. REIT-Zertifikate werden inzwischen von zahlreichen Investmentgesellschaften herausgegeben.

Was sind die besten REITs?

Die Frage, ob es einen besten oder mehrere beste REIT(s) gibt, kann mit einem klaren Nein beantwortet werden. Wie alle anderen Aktienanlagen unterliegen auch REITs ständigen Wertschwankungen, sodass sich ihre Renditen permanent ändern.

Zudem unterscheidet sich bei vielen Anlegern die Antwort, was die besten REITs überhaupt ausmacht. Während für manche Anleger die Gesamtrendite im Vordergrund steht, ist für andere die regelmäßige Ausschüttung hoher Dividenden wichtiger.

Vor allem bei REITs mit hohen Dividendenausschüttungen musst Du von einer höheren Volatilität der Kursentwicklung ausgehen. Den Vorteil hoher Cashflows erkaufst Du Dir somit mit dem Risiko höherer Kursschwankungen.

Welche REITS gibt es in Deutschland?

Die Auswahl an deutschen REITs ist sehr überschaubar. Derzeit kannst Du nur in die folgenden vier Real Estate Investment Trusts investieren, die dein Geld in Immobilien in Deutschland anlegen.

alstria office REIT-AG: alstria office ist ein in Hamburg ansässiger REIT mit Fokus auf Kauf, Besitz und Verwaltung von Büro- und Gewerbeimmobilien in Deutschland. Der Konzern wurde 2006 gegründet und ein Jahr später als erstes Unternehmen in Deutschland in eine REIT-AG nach deutschem Recht umgewandelt. alstria office ist auf Bürogebäude in großen deutschen Wirtschaftszentren wie Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart fokussiert. Das Immobilienportfolio des Konzerns besteht derzeit aus über 100 Gebäuden mit einem Gesamtwert von rund 4,7 Milliarden €.

Deutsche Konsum REIT-AG: Die Deutsche Konsum REIT-AG wurde 2008 gegründet und wandelte sich 2014 in einen börsennotierten REIT um. Der Immobilienkonzern mit Sitz in Potsdam ist Eigentümer von derzeit etwa 170 Immobilien in Deutschland mit einem Bilanzwert von rund 1 Milliarde €. Fokus der Geschäftstätigkeit sind Einzelhandelsimmobilien in etablierten Einkaufslagen abseits der Metropolen.

Hamborner REIT-AG: Die Hamborner REIT-AG mit Sitz in Duisburg blickt auf eine mehr als 70-jährige Geschichte zurück. Vorläufer des REITS war die 1953 gegründete Hamborner Bergbau AG, die sich 2007 von allen Bergbauaktivitäten trennte und sich seitdem auf das Immobiliengeschäft fokussiert. Seit 2010 hat die Gesellschaft den rechtlichen Status eines REITS und ist gegenwärtig im Besitz eines diversifizierten Portfolios von rund 80 Immobilien in ganz Deutschland mit einem Gesamtwert von rund 1,6 Milliarden €. Schwerpunkt des Portfolios bilden Büroimmobilien sowie Einzelhandelsobjekte, Fachmarktzentren und Baumärkte in stark frequentierten Lagen. Seit 2011 ist die Hamborner REIT-AG im SDAX gelistet.

Fair Value REIT-AG: Die Fair Value REIT-AG wurde 2004 gegründet und 2007 in eine REIT-AG umgewandelt. Die Gesellschaft mit Sitz in Langen bei Frankfurt/Main investiert in deutsche Gewerbeimmobilien. Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit sind Büro- und Einzelhandelsimmobilien an Sekundärstandorten. Das Immobilienportfolio der Fair Value REIT-AG besteht gegenwärtig aus rund 20 Immobilien mit einem Marktwert von knapp 300 Millionen €.

In welche US-REITs kann ich investieren?

Im Unterschied zu Deutschland sind REITS seit Jahrzehnten in den USA eine etablierte und bei Anlegern beliebte Anlageklasse. Dementsprechend groß ist die Auswahl an Investitionsmöglichkeiten. Aufgrund der Größe des US-amerikanischen Immobilienmarktes kannst Du derzeit in über 170 US-REITs investieren. Die meisten von ihnen sind auf eine bestimmte Immobilienklasse spezialisiert.

Nachfolgend findest Du eine Übersicht der aktuell (nach Börsenwert) größten REITs der USA mit ihrem jeweiligen Anlageschwerpunkt)

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