LEG Immobilien-Aktie: Droht hier eine Kurskorrektur?

02.01.24 um 12:33

Die Aktie des Immobilienverwalters LEG Immobilien (WKN: LEG111) ist unverändert in das neue Jahr gestartet und steht aktuell bei 78,90 €. Zuletzt fiel sie durch einen extrem starken Anstieg von rund +43% seit Oktober auf. In der Immobilienbranche keimt wieder Hoffnung auf bessere Zeiten. Was ist im neuen Jahr zu erwarten?

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ℹ️ LEG Immobilien vorgestellt

Die LEG Immobilien SE, kurz LEG, ist ein Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von knapp 167.000 Mietwohnungen. Ein Großteil der Wohnungen liegt in Nordrhein-Westfalen. Das 1970 gegründete Unternehmen hat seinen Sitz in Düsseldorf. Seit 2013 notiert LEG Immobilien an der Börse und ist derzeit mit 5,85 Milliarden € bewertet.

Zinsoptimismus nimmt zu

Das Geschäftsmodell der Immobilienkonzerne beruht darauf, dass diese in hohem Maße fremdfinanziert sind. In den Phasen niedriger Zinsen wurden dadurch hohe Gewinne eingefahren. Dies änderte sich schlagartig Ende 2022, als die Zinsen massiv stiegen. Der gesamte Immobilienbestand wird zweimal von externen Gutachtern bewertet. Steigende Zinsen führen zu einem Bewertungsabschlag – die Folgen sind hohe Nettoverluste.

Im Zuge der nachlassenden Inflation keimt in der Branche die Hoffnung auf, dass die Notenbanken in 2024 die Zinsen wieder senken. Die Folgen wären wieder Bewertungsgewinne und günstigere Refinanzierungen fälliger Verbindlichkeiten.

Diese Ansicht ist berechtigt, die Kreditzinsen sind zuletzt wieder gesunken. Die aktuelle Inflation liegt bei 3,2%. Ein Sprecher der amerikanischen Notenbank Fed hat eine Zinssenkung als mögliche Option bezeichnet. Sollte Amerika den Anfang machen, zieht die EZB meistens nach.

Ausblick angehoben

Für das neue Geschäftsjahr wird der Immobilienkonzern zuversichtlicher. Die Basis hierfür sind weiter Mieterhöhungen sowie die hohe Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen. Bei den Mietpreisen wird mit einem Anstieg von 4% gerechnet. Die gestiegenen Kosten machen diese Mieterhöhungen notwendig.

Ebenfalls plant der Düsseldorfer Konzern die Investitionen pro Quadratmeter in 2024 von 35 auf 32 € zu senken. Investiert wird überwiegend in energetische Maßnahmen. Die maßgebliche Steuerungskennzahl des Konzerns ist die operative Ertragsgröße AFFO (Mittelzufluss aus operativer Tätigkeit abzüglich aktivierter Investitionen). Hier wird für 2023 ein Wert am oberen Ende der Spanne von 165 bis 180 Millionen € erwartet. Im Geschäftsjahr 2022 lag er bei 109 Millionen €.

Im neuen Geschäftsjahr wird mit einem AFFO von 180 bis 200 Millionen € gerechnet. Insgesamt wird der Konzern damit wieder zuversichtlicher.

Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien, kommentierte die Aussichten so:

Auch im Jahr 2024 wollen wir unsere operative Ertragskraft weiter steigern.

Geschäftsentwicklung deutlich verbessert

Der positive Ertragstrend hat sich im dritten Quartal weiter fortgesetzt. Dementsprechend gut fiel der am 9. November veröffentlichte Quartalsbericht aus.

Die Nettokaltmieten stiegen um 4% auf 209 Millionen €. Besonders stark fiel das operative AFFO auf, gegenüber dem Vorjahreszeitraum verbesserte es sich um rund zwei Drittel auf 58,3 Millionen €. Auf Sicht der ersten neun Monate lag der Wert bei 177 Millionen €.

Wie sind die Aussichten der Aktie?

Der zunehmende Optimismus ist weitgehend in dem starken Kursanstieg eingepreist. Jetzt kommt es auf die Neubewertungen sowie die Ertragsentwicklungen an. Diese sollten positiv ausfallen. Problematisch bleibt allerdings weiterhin die hohe Verschuldung. Die LEG führte bisher keine größeren Immobilienverkäufe durch, dies ist positiv zu werten.

Insgesamt bin ich für die Aktie positiv eingestellt, bei dem jetzigen Kursniveau würde ich jedoch nicht kaufen. Das Risiko einer stärkeren Kurskorrektur wird mit jedem weiteren Anstieg größer. Ich sehe kurzfristig einen fairen Wert von 75 €.

Die Analysten, mit Ausnahme der Baader Bank, halten die Aktie ebenfalls für überbewertet. Goldman Sachs ist mit der Bewertung von 53,70 € sehr pessimistisch eingestellt. Die Investmentbank sieht zwar eine Verbesserung in der Immobilienbranche, verweist aber zugleich auf die immer noch bestehenden Finanzierungsprobleme.

Mein Fazit: Bei dem derzeitigen Kursniveau ist die Aktie kein Investment wert. Anleger sollten Rücksetzer abwarten.

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