DEFAMA-Aktie: Ein Nebenwert mit Potenzial?
Die Aktie des Gewerbeimmobilien-Vermieters DEFAMA (WKN: A13SUL) bewegt sich seit Jahresmitte überwiegend in einer Range von 21 bis 23 € – aktuell steht sie bei 21,90 €. Je nach Nachrichtenlage ist die Volatilität dabei hoch. Schafft sie es bald, die Obergrenze nachhaltig zu überwinden?
ℹ️ DEFAMA vorgestellt
Die in Berlin ansässige Immobiliengesellschaft DEFAMA AG ist im Bereich Kauf und Vermietung von Fachmärkten und Einkaufscentern tätig. Der Slogan „Wir kaufen, um zu halten“ zeigt, dass das Portfolio durch Neuerwerbungen nur nach oben steigt. Die Immobilien befinden sich ausschließlich in Deutschland. Die Marktbewertung beträgt 105 Millionen €.
Zentrales Ziel bereits erreicht
Die gute Entwicklung der beiden Vorquartale setzte sich auch im dritten Quartal fort. Dementsprechend gut fiel der am 24. November veröffentlichte Quartalsbericht aus. Das zentrale Ertragsziel für das Geschäftsjahr 2023 ist ein annualisiertes FFO (Funds from Operations) von 11 Millionen €. Ende September lag diese Kennzahl schon bei 11,1 Millionen €, damit ist das Ziel bereits erreicht.
Gegenüber dem Vorjahr ist das FFO von 6,2 auf 7,1 Millionen € gestiegen. Unterm Strich verblieb ein Konzernergebnis von 2,8 Millionen €, was einem Anstieg von 15% entspricht.
Die Mieterlöse wurden um 16% auf 16,9 Millionen gesteigert. Neben den bereits vorhandenen Immobilien trugen die Neuerwerbungen in Nordhausen sowie Markoldendorf im dritten Quartal bereits dazu bei.
Insgesamt ist die Geschäftsentwicklung als sehr gut zu bezeichnen. Im Gegensatz zu anderen Immobilienkonzernen sind keine erhöhten Wertabschreibungen angefallen, die Bilanzierung erfolgt nach HGB. Dies zeigt, dass die Immobilien solide finanziert und das Risiko aufgrund der guten Vermietung sehr gering ist. Die Immobilien sind ausschließlich durch Bankdarlehen finanziert. Kreditpartner sind die örtlichen Sparkassen und Volksbanken mit hoher Standort-Expertise. Ein Klumpenrisiko ist somit nicht vorhanden.
Ausblick bestätigt
Wenn das vierte Quartal sich ähnlich entwickelt, ist laut Unternehmensangaben bei allen Finanzkennzahlen ein zweistelliges Wachstum erreichbar. Die Mieteinnahmen der Neuerwerbungen Heinsberg-Galerie sowie das Reutter-Center in Zell unter Eichelberg fließen erst im vierten Quartal in die Konzernrechnung.
Angestrebt wird ein Konzernüberschuss von 4 Millionen € sowie eine Dividende, die oberhalb der letzten mit 0,54 € lag. Das annualisierte FFO-Ziel von 11 Millionen € ist bereits erreicht.
Bis 2025 sind weitere ehrgeizige Ziele angestrebt. Demnach soll das Bestandsportfolio dann bei 350 Millionen € liegen – Ende September lag es bei 273 Millionen €. Die Mieteinnahmen sollen dann bei 28 Millionen sowie das FFO oberhalb von 13 Millionen € liegen.
Diese Werte sollten machbar sein, zumal der Konzern sich in mehreren weit fortgeschrittenen Kaufverhandlungen befindet.
Besteht weiteres Kurspotenzial?
Der Kursverlauf ist insgesamt seit Jahresanfang leicht negativ. Die wirtschaftliche Unternehmensentwicklung rechtfertigt diesen Rückgang nicht, hier machte sich die schlechte Börsensituation bemerkbar. Für mich sind Kurse oberhalb von 25 € realistisch und fair. Die Analysten der Baader Bank mit ihrem Zielkurs von 27,50 € sowie Warburg Research mit 30,70 € sind bezüglich des Kurspotenzials noch zuversichtlicher.
Ein Nachteil von Nebenwerten ist, dass das Handelsvolumen gering ist. Die Aktie ist für viele institutionelle Anleger somit uninteressant. Daher entspricht der tatsächliche Kurs nicht immer dem fairen Kurs. Was für die Aktie spricht, ist die gute Dividendenrendite von 2,5%.
Mein Fazit: Hierbei handelt es sich um eine grundsolide Aktie, obendrein mit Aufwärtspotenzial. Sie eignet sich hervorragend als Depotbeimischung.
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