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Deutsche Konsum REIT: Attraktive Nische mit Inflationsschutz

Simon Ruic / 14.02.22 / 13:14

Die Deutsche Konsum REIT (WKN: A14KRD) präsentiert starke Quartalszahlen und zeigt damit, dass das Unternehmen in seiner Immobilien-Nische derzeit bestens aufgehoben ist. Nachdem die DKR-Aktie im vergangenen Jahr entgegen dem allgemeinen Börsentrend schwächelte, dürfte der Titel nun für immer breitere Investorenschichten attraktiv werden.

Die Deutsche Konsum REIT AG (kurz: DKR) ist eine Immobilien-Investmentgesellschaft mit Schwerpunkt auf den Nahversorgungssektor. Dabei konzentriert sich das Unternehmen insbesondere auf Großsupermärkte in regionalen Zentren und an Mikrostandorten in Nord- und Ostdeutschland. Der Börsenwert der DKR bemisst sich derzeit auf 468 Millionen €.

Bilanzwert steigt über eine Milliarde €

Am heutigen Montag veröffentlichte die DKR Zahlen für das erste Quartal ihres Geschäftsjahres 2021/22 (per Ende September), die von einer zuletzt positiven Entwicklung zeugen. So sind die Mieterlöse zwischen Oktober und Dezember gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 13% auf 18,3 Millionen € gestiegen. Unter dem Strich erhöhte sich damit das Vermietungsergebnis um ein Fünftel auf 13 Millionen €.

Die Funds from Operations (FFO) stiegen dabei im Vorjahresvergleich leicht unterproportional um 6% auf 10,7 Millionen €, was höheren Nettofinanzaufwendungen geschuldet ist. Die aFFO (FFO nach Abzug der kapitalisierten Modernisierungsmaßnahmen) lagen aufgrund weniger kostenintensiver Investitionen in verschiedene Revitalisierungsobjekte bei 7,6 Millionen € und damit 53% über dem Vorjahresniveau.

Das am 31. Dezember bilanzierte Immobilienportfolio besteht aus 173 Einzelobjekten mit einer vereinten Mietfläche von rund einer Million Quadratmetern. Gegenüber dem Vorjahr ist der Bilanzwert um 22,6% gestiegen und lag somit erstmals über der 1-Milliarde-€-Marke. Die durchschnittliche Ankaufsrendite des Portfolios beträgt rund 10,3%.

Seit Oktober hat die DKR zehn neue Nahversorgungsimmobilien erworben mit einem Investitionsvolumen von rund 38 Millionen € und einer Jahresmiete von 3,2 Millionen €. Das entspricht einem Ankaufsfaktor der 11,9-fachen Jahresmiete. Davon ist bereits ein Objekt auf die DKR übergegangen. Die Nutzen- und Lastenwechsel der übrigen Objekte erwartet die Investmentgesellschaft sukzessive bis zum April 2022.

Im August hat die Investment-Gesellschaft ein Teilportfolio mit einem signifikanten Veräußerungsgewinn verkauft. So erfolgte die Verkauf zum 18-Fachen der Jahresmiete, während der Faktor beim Kaufpreis bei rund 9 lag.

Für das laufenden Geschäftsjahr erwartet der Vorstand weiterhin einen FFO zwischen 40 und 44 Millionen €. Die Prognose setzt eine weitgehend konstante pandemische Entwicklung voraus und berücksichtigt bereits die Mietabgänge von Veräußerungsobjekte, die im zeitlichen Versatz kompensiert werden.

Stabiles und Cash-Flow-starkes Geschäftsmodell

Auch wenn sich die Geschäfte der DKR im vergangenen Jahr robust entwickelt haben, verlief der Aktienkurs der Kapitalgesellschaft eher gegen den allgemeinen Trend steigender Börsen. 2021 verlor der Immobilien-Titel rund 13,5% seines Wert und notiert derzeit bei 13,17 €. Es zeigte sich wieder einmal, dass Anleger ein stabiles und Cash-Flow-starkes Geschäftsmodell eher in schwächeren Marktphasen suchen.

Aufgrund der nichtzyklischen und inflationsgesicherten Mieterlöse werden Nahversorgungsimmobilien nun jedoch für immer breitere Investorenschichten interessant. Die DKR ist aus meiner Sicht somit in einer attraktiven Nische bestens platziert.

Die Anlageklasse Nahversorger erfreut sich derzeit einer exzellenten Nachfrage. Das dürfte das Unternehmen weiterhin opportunistisch nutzen, um starke Verkaufsgewinne zu erzielen. Derartiges Kapital-Recycling wird für DKR-Aktionäre auch in Zukunft zu hohen Steigerungen des Shareholder Value führen.

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Zugehörige Kategorien: Small CapsSonstiges
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Kommentare

Wolf
Der Kurs der Deutsche Konsum Reit steht nicht ohne Grund dort, wo er aktuell ist. Leider vergisst man hier zu erwähnen, dass es Wandelanleihen gibt, die zu einer extremen Verwässerung führen würden, wenn diese gewandelt werden. Das Thema Wandelanleihen schwebt wie ein Damoklesschwert über dem Unternehmen und deshalb steht der Kurs auch dort, wo er sich aktuell befindet. Des Weiteren sind viele Aktionäre auch enttäuscht über die Entwicklung, man hatte sich erhofft, dass das Wachstum stark genug ausfällt, um den Effekt der Verwässerung, durch die Wandlung in der Zukunft, etwas abzuschwächen. Den Kursverlauf dann auch noch auf die Marktphase zu schieben, während der direkte Konkurrent, die "Defama", mit dem selben Geschäftsmodell einen super Lauf hatte, spricht halt auch Bände.
Simon Ruic
Zunächst einmal: Danke für Ihr Kommentar, Wolf. Sicher ist die Wandelanleihe im Zusammenhang mit der DKR erwähnenswert. Taugt sie jedoch als alleinige Erklärung für die stark unterschiedliche Performance von DKR und DEFAMA? Wohl kaum. Die Aktienanzahl kann sich durch die zwei noch ausstehenden Wandelanleihen um gut 40 Prozent erhöhen. Angenommen, das geschieht auch, wird die DKR mit Faktor 15 auf den FFO gehandelt. Das ist gleiche Region, in der auch DEFAMA derzeit bewertet ist. Wo könnte dann der Grund liegen für die Performance-technische Diskrepanz? Ich denke, dass es die DKR schwerer hat, weil sie deutlich mehr im Fokus internationaler Investoren steht. Damit verglichen kann sich die DAFAMA, die nur auf ein Viertel des DKR-Börsenwerts kommt, eher auf eine treue „Fan Base“ verlassen. Ihre Entgegnung dazu würde mich interessieren. Da Sie offensichtlich von Ihrer Börsenwissen überzeugt sind, lade ich Sie in unseren Sharedeals-Live-Chat ein, um gemeinsam mit allen Usern zu diskutieren. Ich weise noch darauf hin, dass dort ein respektvoller, wenn auch oft flapsiger Umgang gepflegt wird. Ich bin davon überzeugt, dass das für alle Beteiligten deutlich konstruktiver und erquicklicher ist. Beste Grüße Simon
Wolf
Mit Ihren genannten Zahlen geben Sie sich doch bereits selbst die Antwort. Die Wandlung wird bereits eingepreist und wenn sich danach ein ähnliches Bewertungsniveau wie bei der Defama ergibt, dann lässt sich damit doch die Diskrepanz der Performance bereits erklären. Als weiterer Faktor kommt aber noch hinzu, dass der CEO der Defama viel Lob für seine Arbeit bekommt, während es bei der Deutschen Konsum Reit eher umgekehrt aussieht. Zumindest ist das mein subjektiver Eindruck, wenn man regelmäßig in verschiedenen Foren die Beiträge verfolgt.