Deutsche Konsum Reit: Liegt hier eine Unterbewertung vor?
Wer als Aktionär bei der Deutschen Konsum Reit AG beteiligt ist, muss starke Nerven haben. Seit März 2023 befindet sich die Aktie im Abwärtstrend und steht aktuell bei 6,40 €. Gegenüber dem einstigen Allzeithoch von rund 17 € bedeutet das deutlich mehr als eine Kurshalbierung. Lohnt sich hier ein Investment?
ℹ️ Deutsche Konsum Reit vorgestellt
Die Deutsche Konsum Reit AG, kurz DKR, ist ein deutsches Immobilienunternehmen mit Fokus auf deutsche Einzelhandelsimmobilien. Der Schwerpunkt liegt auf Einkaufszentren abseits von Ballungsgebieten mit einem Wert von 1 bis 25 Millionen €. Der Hauptsitz befindet sich in Potsdam, die Immobilien liegen zu gut zwei Drittel in Ostdeutschland. Der Börsenwert beträgt ca. 190 Millionen €.
Probleme mit dem Reit-Status
Die Rechtsform eines Reit (Real Estate Investment Trust) AG ist an bestimmte Bedingungen geknüpft. Seit 2016 ist die DKR im Besitz dieses Status, der nun jedoch von einem Gericht infrage gestellt wird. Das hat gravierende Folgen für das Unternehmen.
Für Reits fällt keine Körperschafts- und Gewerbesteuer an. Vielmehr unterliegen ihre Dividenden der Abgeltungssteuer. So hat das Gericht festgelegt, dass für den Zeitraum 2016 bis 2020 nachträglich Steuern von 9,8 Millionen € sowie eine Steuervorauszahlungen von 6,2 Millionen € zu entrichten sind.
Reits haben für Anteilseigner den Vorteil, dass das Unternehmen eine hohe Eigenkapitalquote aufweisen muss und ein hoher Anteil des Gewinns als Dividende auszuschütten ist. Dies unterscheidet diese Immobilienunternehmen von der klassischen Form anderer Immobiliengesellschaften.
Die DKR hat für diesen Fall Rückstellungen gebildet, weshalb sie nicht in eine Existenzkrise rutscht. Dennoch wird das bisherige Geschäftsmodell infrage gestellt. Für das abgelaufene Geschäftsjahr wurde die Dividende von 0,40 € im Vorjahr auf 0,12 € stark gekürzt. Begründet wurde dieser Schritt mit höheren Zinskosten sowie der Vorsorge für zukünftige Immobilienkäufe. Hierzu wurden Reinvestitionsrücklagen von 12,6 Millionen € gebildet. Die Ankaufspipeline hat derzeit ein Volumen von 84 Millionen €.
Wie es mit dem Reit-Status weitergeht, bleibt abzuwarten.
Robuste Geschäftszahlen erzielt
Der am 14. August veröffentlichte Halbjahresbericht wird seitens des Unternehmens als „robust“ bezeichnet. Insgesamt kann dies nachvollzogen werden. Die Mieterträge haben sich um 6% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 58,7 Millionen € erhöht. Hauptsächlich beruht dies auf einer Mietindexerhöhung von 2,1 Millionen €.
Die Ertragskennzahl Funds from Operations (FFO) verringerte sich um 15% auf 27 Millionen €. Grund hierfür sind gestiegene Zinskosten sowie höhere Bewirtschaftungskosten. Der FFO je Aktie liegt bei 0,77 €.
Die fällig gewordenen Darlehen von 62 Millionen € wurden vollständig refinanziert, wodurch die finanzielle Situation der DKR fürs Erste gesichert ist. Die Immobilienbewertung wurde von Ende Juni auf Ende September verschoben. Hierdurch kann die Bewertungsabweichung erst im Jahresbericht berücksichtigt werden. Aufgrund höherer Zinsen ist mit einem Bewertungsabschlag zu rechnen.
An der Jahresprognose wird festgehalten, demnach soll ein FFO von 36 bis 39 Millionen € erzielt werden.
Ist der Kursrückgang berechtigt?
Wie bei allen Immobilienunternehmen konnte sich auch die Aktie der DKR nicht dem allgemeinen Abwärtstrend des Immobiliensektors entziehen. Im Unterschied zu klassischen Immobiliengesellschaften muss bei einem Reit die Fremdfinanzierungsquote geringer ausfallen. Somit sind Reits weniger stark von höheren Zinsen betroffen.
Ein Vergleich der Hamborner Reit mit der DKR in Bezug auf das Verhältnis von Unternehmensbewertung zu Mietertrag zeigt, dass Hamborner mit einem Verhältnis von 5,25 einen deutlich höheren Wert als die DKR mit 2,5 aufweist. Zum Vergleich: Die TAG Immobilien AG als klassisches Immobilienunternehmen weist einen Wert von rund 1,95 auf. Somit wird die DKR an der Börse eher als normale Immobiliengesellschaft bewertet denn als Reit.
In dieser Frage wird die zukünftige Einstufung eine wichtige Rolle spielen. Als Reit ist die Aktie unterbewertet, als reine Immobiliengesellschaft überbewertet. Die Analysten kommen bei ihren Einschätzungen zum Ergebnis, dass die Aktie unterbewertet ist. Deren Bewertungen liegen im Bereich von 8 bis 10 €.
Auch ich bin der Meinung, dass die Deutsche Konsum Reit-Aktie unterbewertet ist. Ich bin allerdings etwas vorsichtiger als die Marktexperten und halte einen Kurs von 7,50 € für angemessen. Unabhängig vom Ausgang des Rechtsstreits in Bezug auf den Reit-Status ist für mich maßgebend, dass das Unternehmen eine hohe Eigenkapitalquote aufweist – im Geschäftsbericht 2021/2022 lag sie bei rund 43%.
Mein Fazit: Die Aktie verfügt über Kurspotenzial und eignet sich gut als Depotbeimischung. Anleger sollten jedoch beachten, dass es sich hier um einen Nebenwert mit einem geringen Handelsvolumen handelt.
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