Vonovia-Aktie: Günstig bewertet – und trotzdem kein Kauf?

Die Aktie des Immobilienkonzerns Vonovia geraten am Donnerstag spürbar unter Abgabedruck. Mit Verlusten von rund -10% rutscht der Wert ans DAX-Ende und bestätigt den jüngsten Negativtrend. Sind die Zahlen wirklich so schlecht und wie sollten sich Anleger nun verhalten?

Zurück in der Gewinnzone

Deutschlands größter Wohnimmobilienkonzern ist nach einem Verlustjahr wieder in die Gewinnzone zurückgekehrt und profitiert von der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten. Die monatliche Miete stieg im Schnitt um 8,38 € pro Quadratmeter – das entspricht einem Plus von 4,6% im Jahresvergleich.

Zum Ende des Jahres besaß Vonovia rund 531.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich. Der Marktwert des Immobilienbestands erhöhte sich dabei um 3% auf 84,4 Milliarden €. Auch operativ lief es rund, der bereinigte Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) legte im Jahresvergleich um 6% auf 2,8 Milliarden € zu. Dazu trugen auch gute Geschäfte mit Dienstleistungen rund um die Immobilie zu.

Unter dem Strich erwirtschaftete Vonovia einen auf die Aktionäre entfallenden bereinigten Gewinn von 1,54 Milliarden €, verglichen mit 1,46 Milliarden € im Jahr zuvor. Der Vorstand schlug eine Erhöhung der Dividende um 2,5% auf 1,25 € je Aktie vor.

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Robuster Ausblick

Darüber hinaus blickt das Management zuversichtlich auf das neue Geschäftsjahr und rechnet hier mit einer weiteren Verbesserung des operativen Ergebnisses (EBITDA) auf 2,95 bis 3,05 Milliarden €. Dazu plant der Vorstand einen noch entschlosseneren Abbau der Schulden, um die Bilanz zu stärken.

Der neue CEO Luka Mucic hatte angekündigt, den Verschuldungsgrad (LTV) bis Ende 2028 von zuletzt 45,4 auf 40,0% senken zu wollen und dabei auch „verstärkte Verkaufsaktivitäten“ ins Spiel gebracht. Nun teilte das Unternehmen mit, dass hierzu bis Ende 2028 Vermögenswerte im Wert von rund 5 Milliarden € veräußert werden sollen.

Chartbild trübt sich weiter ein

Trotz der soliden Zahlen und der robusten Aussichten gerät das Papier am Donnerstag unter starken Abgabedruck. Die Aktie durchbricht die zentrale Unterstützung bei 23,40/24,03 € und sackt mit 21,97 € auf den tiefsten Stand seit November 2023.

Der Abwärtstrend seit dem Zwischenhoch von Anfang Oktober 2024 erhält hierdurch eine weitere Bestätigung. Auf der Unterseite verläuft der nächste potenzielle Support nun im Bereich 20,00/20,61 €.

Inflation- und Zinssorgen belasten

Maßgeblich belastet wird der Aktienkurs aktuell von den geopolitischen Ereignissen im Nahen Osten. Der Iran-Krieg hat die Ölpreise in die Höhe schnellen lassen, was auch die inflationären Risiken deutlich erhöht. Hierdurch hat die Hoffnung auf baldige Zinssenkungen der Notenbanken einen schweren Dämpfer halten.

Die Zinsen am Kapitalmarkt sind zuletzt wieder deutlich gestiegen. Dies geht sogar so weit, dass inzwischen sogar offen über mögliche Zinserhöhungen der Notenbanken diskutiert wird, um der anziehenden Inflation Herr zu werden.

Für Immobilienunternehmen sind die Zinsen am Kapitalmarkt ein wichtiger Einflussfaktor. Bei steigenden Zinsen verteuert sich die interne Refinanzierung und kreditfinanzierte Zukäufe werden kostspieliger. Außerdem werden Portfolioverkäufe erschwert, da diese für potenzielle Käufer teuer werden.

Was bedeutet das für die Aktie?

Vor diesem Hintergrund würde ich Anlegern aktuell davon abraten die Vonovia-Aktie zu kaufen. Während die zunehmend schwierige makroökonomische Lage eine Erholung erschwert, sendet auch das Chartbild starke Alarmsignale.

Zwar erscheint die Bewertung der Aktie mit einem Forward-KGV von 7,6 und einer Dividendenrendite von über 5% durchaus attraktiv zu sein, solange es nicht zu einer erfolgreichen Bodenbildung kommt, stellt dies aus meiner Sicht aber kein Kaufargument dar.

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