Realty Income: 5 Prozent Dividende und 14 Billionen Dollar Spielraum

Die Aktie von Realty Income steht seit Jahren für berechenbare Erträge und eine verlässliche Dividendenpolitik. In einem Umfeld erhöhter Zinsen und selektiver Bewertungen rückt das Geschäftsmodell des Unternehmens erneut in den Blick langfristig orientierter Anleger.

Immobilien als unsichtbares Rückgrat des Alltags

Ob ein schneller Einkauf in der Apotheke, ein Zwischenstopp im Supermarkt oder der spontane Besuch im Convenience-Store – all diese Transaktionen haben eines gemeinsam: Sie finden in physischen Immobilien statt. Hinter jedem dieser Standorte steht ein Eigentümer, entweder der Händler selbst oder ein Investor, der die Flächen vermietet.

Täglich betreten Millionen Menschen Einzelhandelsimmobilien, ohne sich Gedanken über deren Besitzverhältnisse zu machen. Für Unternehmen mit stationärem Geschäft bleibt die physische Präsenz unverzichtbar, insbesondere wenn Produkte sofort verfügbar sein müssen. Genau hier setzt das sogenannte Net-Lease-Segment an, ein fragmentierter Markt mit zahlreichen Akteuren und erheblichen Wachstumsmöglichkeiten. Größere Anbieter profitieren dabei von Skaleneffekten und besseren Finanzierungskonditionen.

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Ein Dividendenaristokrat mit enormem Expansionspotenzial

Realty Income zählt zu den bekanntesten Vertretern dieses Segments und gehört zur Gruppe der Dividendenaristokraten. Das Unternehmen besitzt mehr als 15.500 Gewerbeimmobilien in den USA, im Vereinigten Königreich und in Kontinentaleuropa. Anleger erhalten damit Zugang zu breit diversifizierten Immobilienerträgen, ohne sich um operative Details kümmern zu müssen.

Das Geschäftsmodell basiert auf sogenannten Triple-Net-Lease-Verträgen. Mieter übernehmen dabei Steuern, Versicherungen, Instandhaltung und Nebenkosten, während die Eigentümerin eine monatliche Miete erhält. Die Verträge sind langfristig angelegt, mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 8,9 Jahren, und enthalten in der Regel jährliche Mietanpassungen. Das sorgt für planbare Cashflows und eine hohe Visibilität künftiger Erträge.

Im dritten Quartal 2025 erreichte die AFFO-Marge 67,5 Prozent. Anders formuliert fließen rund zwei Drittel der Mieteinnahmen direkt in den operativen Überschuss. Für Mieter sind solche Strukturen attraktiv, weil Sale-Leaseback-Transaktionen gebundenes Kapital freisetzen, das für Expansion oder Schuldentilgung genutzt werden kann.

Das Portfolio ist breit gefächert und reicht von 7-Eleven-Filialen bis hin zu einer Beteiligung am Bellagio-Hotel in Las Vegas. Insgesamt bewegt sich das Unternehmen in einem adressierbaren Net-Lease-Markt von rund 14 Billionen US-Dollar in den USA und Europa – ein gewaltiger Spielraum für weitere Zukäufe.

Wachstum mit Augenmaß und stabiler Finanzierung

Im dritten Quartal 2025 belief sich das Akquisitionsvolumen auf 1,4 Milliarden US-Dollar bei einer gewichteten anfänglichen Cash-Rendite von 7,7 Prozent. Analystenschätzungen gehen davon aus, dass der AFFO je Aktie bis 2028 jährlich um mehr als drei Prozent wachsen dürfte, ausgehend von erwarteten 4,26 US-Dollar im Jahr 2025.

Ein weiterer Vorteil ist das Kreditrating von A- mit stabilem Ausblick durch Standard & Poor’s. Diese Einstufung verschafft dem Unternehmen günstigen Zugang zu Kapital und erleichtert wertsteigernde Transaktionen, ohne übermäßige Risiken einzugehen.

Die Dividendenrendite liegt aktuell bei etwa 5 Prozent. Für 2026 wird eine Ausschüttungsquote im mittleren 70-Prozent-Bereich erwartet. Damit erscheint eine Fortsetzung des durchschnittlichen Dividendenwachstums von rund 3,5 Prozent pro Jahr realistisch. Seit mehr als drei Jahrzehnten steigert das Unternehmen als börsennotierte Gesellschaft seine Ausschüttung kontinuierlich.

Bewertung im Spannungsfeld steigender Zinsen

Beim Kurs von 65 US-Dollar ergibt sich ein erwartetes Kurs-AFFO-Verhältnis von circa 15 auf Sicht der kommenden zwölf Monate. Das liegt deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 18,3. Eine vollständige Rückkehr zu früheren Bewertungsniveaus gilt allerdings als unwahrscheinlich, weniger wegen operativer Schwächen als vielmehr aufgrund des Zinsumfelds.

Renditen von über vier Prozent bei zehnjährigen US-Staatsanleihen wirken dämpfend auf Bewertungsmultiplikatoren im Immobiliensektor. Ein realistisch erscheinendes Bewertungsniveau läge bei einem P-AFFO-Verhältnis von etwa 16,5. Daraus ergäbe sich ein fairer Wert von rund 73 US-Dollar je Aktie und damit ein moderates Aufwärtspotenzial.

Sollte die Aktie zu diesem Niveau zurückkehren und das prognostizierte Wachstum realisieren, wären bis Ende 2026 zweistellige Gesamterträge möglich. Bis 2030 erscheint eine durchschnittliche Jahresrendite im hohen einstelligen Bereich erreichbar.

Inflations- und Klumpenrisiken im Blick behalten

Trotz der stabilen Struktur bleibt das Unternehmen nicht frei von Risiken. Eine erneute Beschleunigung der Inflation könnte die Renditen langfristiger Staatsanleihen steigen lassen und die Investitionsspannen vorübergehend verringern. Das würde das Akquisitionstempo bremsen und damit das Wachstumspotenzial dämpfen.

Hinzu kommt eine geografische Konzentration: Rund 37,6 Prozent der annualisierten Basismieten stammen aus den fünf wichtigsten Märkten – dem Vereinigten Königreich, Texas, Florida, Kalifornien und Illinois. Wirtschaftliche oder demografische Belastungen in diesen Regionen könnten sich auf die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter auswirken und damit auf die Ergebnisse durchschlagen.

Langfristige Stabilität als Kernargument

Für viele Verbraucher bleibt unsichtbar, wem die Immobilien gehören, in denen sie täglich einkaufen. Genau diese Unsichtbarkeit bildet jedoch die Grundlage eines Geschäftsmodells, das von stabilen Mieteinnahmen und langfristigen Verträgen lebt.

Wer ein Portfolio mit hoher Verlässlichkeit und planbaren Erträgen aufbauen möchte, findet in breit diversifizierten Net-Lease-Immobilien eine mögliche Säule. Realty Income steht exemplarisch für diesen Ansatz und verbindet defensive Eigenschaften mit moderatem Wachstumspotenzial.

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