Vonovia-Aktie tief gefallen – ist das Schlimmste noch nicht vorbei?

Zinsängste belasten

Louis Blümlein

10:48 Uhr

Die Vonovia-Aktie kommt einfach nicht zur Ruhe. Während sich der DAX zuletzt vergleichsweise stabil gezeigt hat, steht der Immobilienkonzern weiterhin massiv unter Druck und notiert inzwischen nur noch knapp über seinem Jahrestief. Dabei läuft das eigentliche Vermietungsgeschäft gar nicht so schlecht. Warum verkaufen Anleger trotzdem ihre Aktien und könnte sich nach den heftigen Kursverlusten bald wieder eine Einstiegschance ergeben?

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Vonovia-Aktie verliert weiter – warum Anleger die Geduld verlieren

Für Vonovia-Aktionäre läuft das Börsenjahr 2026 bislang alles andere als erfreulich. Nachdem die Aktie bereits in den vergangenen Monaten immer weiter nachgegeben hatte, fiel der Kurs zuletzt bis auf 16,18 € und erreichte damit ein neues 52-Wochen-Tief. Zum Wochenschluss konnte sich das Papier zwar wieder etwas erholen und notierte bei rund 16,87 €, allerdings liegt die Aktie damit noch immer rund -38% unter ihrem Jahreshoch von 27,28 €. Von einer nachhaltigen Erholung ist bislang wenig zu sehen.

Der Hauptgrund für die anhaltende Schwäche liegt weiterhin bei den Zinsen. Schließlich gehört Vonovia zu den Unternehmen, die aufgrund ihres Geschäftsmodells stark auf Fremdkapital angewiesen sind. Steigen die Renditen am Anleihemarkt, wird die Refinanzierung bestehender Schulden langfristig teurer. Gleichzeitig werden festverzinsliche Anlagen für Investoren attraktiver, wodurch Immobilienaktien zusätzlich an Reiz verlieren.

Verschärft wird die Situation derzeit durch die wieder aufflammenden Inflationssorgen. Die jüngsten US-Verbraucherpreise sind im September überraschend stark auf 3,7 % gestiegen, während auch die Erzeugerpreise deutlich über den Erwartungen lagen. Hinzu kommen die hohen Ölpreise infolge des Konflikts im Nahen Osten, die den Inflationsdruck weiter verstärken könnten. Zwar entscheidet die amerikanische Notenbank nicht über die Zinsen in der Eurozone, allerdings wirken sich steigende Inflationserwartungen und Bewegungen an den internationalen Anleihemärkten auch auf die Finanzierungskosten europäischer Unternehmen aus.

Für Vonovia ist das ein Problem, da die Hoffnung auf nachhaltig sinkende Zinsen lange Zeit ein wichtiger Grund für steigende Kurse gewesen war. Stattdessen müssen sich Anleger nun darauf einstellen, dass die Finanzierung möglicherweise länger teuer bleibt. Gleichzeitig erschweren hohe Zinsen den Verkauf von Immobilien, weil potenzielle Käufer ebenfalls mit höheren Kreditkosten rechnen müssen.

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Operativ läuft es besser – Schulden bleiben das Problem

Dabei zeigen die jüngsten Geschäftszahlen, dass Vonovia abseits der Börse durchaus Fortschritte macht. Im ersten Halbjahr 2026 konnte der Konzern seine Ergebnisse im Vermietungsgeschäft weiter verbessern. Obwohl das Wohnungsportfolio im Vergleich zum Vorjahr um rund 5.000 Einheiten geschrumpft ist, stieg der Ergebnisbeitrag aus der Vermietung um 3,5 %. Auch das Geschäft mit zusätzlichen Dienstleistungen rund um die Immobilien entwickelte sich erfreulich und legte beim Ergebnis um 27,6 % zu. Hinzu kommt, dass der Wert des Immobilienportfolios im ersten Halbjahr ohne Investitionen um 1,1 % gestiegen ist. Damit scheint sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt nach den schwierigen vergangenen Jahren zumindest etwas stabilisiert zu haben. Vonovia bestätigte zudem seine Jahresprognose für 2026 sowie die längerfristigen Ziele bis 2028.

Allerdings bleibt die hohe Verschuldung eine große Belastung. Ende Juni lag die Nettoverschuldung bei rund 40 Milliarden €, während das Verhältnis von Schulden zum Immobilienwert bei 46 % lag. Zwar konnte Vonovia im ersten Halbjahr rund 4,4 Milliarden € refinanzieren, allerdings erfolgte dies zu einem durchschnittlichen Euro-Kupon von rund 3,2 %. Das zeigt, dass sich der Konzern am Kapitalmarkt weiterhin finanzieren kann, neue Schulden aber auch ihren Preis haben.

Gleichzeitig verliefen die geplanten Immobilienverkäufe bislang langsamer als erhofft. Zwar konnte Vonovia im ersten Halbjahr Verkäufe im Volumen von rund 700 Millionen € realisieren, allerdings bleibt das Marktumfeld für größere Transaktionen schwierig. Für Anleger stellt sich deshalb weiterhin die Frage, wie schnell der Konzern seine Schulden tatsächlich abbauen kann, ohne dabei größere Abstriche beim Verkauf seiner Immobilien machen zu müssen.

Analysten senken ihre Kursziele

Auch bei den Analysten haben die jüngsten Entwicklungen Spuren hinterlassen. Zwar sehen zahlreiche Experten auf dem aktuellen Kursniveau weiterhin Aufwärtspotenzial, allerdings wurden die Erwartungen zuletzt mehrfach zurückgeschraubt. So hat JPMorgan Anfang Oktober das Kursziel für Vonovia deutlich von 34,50 auf 26 € gesenkt, hält aber weiterhin an der Einstufung „Overweight“ fest. Analyst Neil Green verwies dabei auf die Enttäuschung der Investoren und die schwierige Zinsentwicklung, die der Aktie schon seit längerer Zeit zusetzt.

Ähnlich sieht es beim Analysehaus Jefferies aus. Hier wurde das Kursziel Mitte Oktober von 28,50 auf 23 € reduziert, während die Kaufempfehlung bestehen blieb. Deutlich skeptischer zeigen sich dagegen andere Banken. BNP Paribas sieht den fairen Wert derzeit bei lediglich 16 € und empfiehlt die Aktie zum Verkauf. Kempen geht mit einem Kursziel von 15 € sogar noch etwas weiter. Die Unterschiede zeigen, wie schwer sich derzeit einschätzen lässt, wann Vonovia wieder nachhaltig von einer Entspannung am Zinsmarkt profitieren könnte.

Ein Blick auf die fundamentale Bewertung macht die Situation allerdings durchaus spannend. Laut dem jüngsten Halbjahresbericht lag der bereinigte Nettovermögenswert, der sogenannte EPRA NTA, bei 46,22 € je Aktie. Bei einem Aktienkurs von knapp 17 € entspricht das einem Abschlag von mehr als -60%. Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass Vonovia an der Börse massiv unterbewertet ist. Schließlich berücksichtigt der Markt auch die hohe Verschuldung, mögliche Veränderungen bei den Immobilienbewertungen und die Frage, zu welchen Preisen sich der Konzern in Zukunft refinanzieren kann.