Vonovia-Aktie: 16, 26 oder 34,50 € – wer hat recht?

Viele verschiedene Kursziele

Vincent Uhr

09:30 Uhr

Bei kaum einer DAX-Aktie gehen die Analysten derzeit so weit auseinander. BNP Paribas sieht den fairen Wert von Vonovia lediglich bei 16 €, JPMorgan nach einer kräftigen Kürzung bei 26 € und Berenberg bei 34,50 €. Vom jüngsten Kurs bei 16,75 € reicht die Spanne damit von praktisch keinem Potenzial bis zu einer möglichen Verdopplung. Die Geschäftszahlen erklären, weshalb beide Lager gute Argumente besitzen.

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JPMorgan streicht 8,50 €

JPMorgan hat sein Kursziel von 34,50 auf 26 € gesenkt, die Einstufung „Overweight“ aber beibehalten. Analyst Neil Green verweist auf die gestiegenen Zinsen und die zunehmende Frustration der Investoren. Als möglichen Kurstreiber sieht er Verkäufe von Aktivitäten im Wert von rund 1 Milliarde €, deren Erlös Vonovia zum Schuldenabbau verwenden könnte.

Das neue Ziel verspricht vom aktuellen Niveau trotzdem rund +55%. Berenberg bleibt mit 34,50 € wesentlich optimistischer. Die Privatbank verweist auf die Widerstandsfähigkeit der operativen Gewinne und sieht auch die politische Enteignungsdiskussion in Berlin weniger kritisch. BNP Paribas hält dagegen und nennt lediglich 16 €.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht, ob die Wohnungen gefragt sind. Vielmehr müssen Anleger beurteilen, wie viel vom steigenden Mietertrag nach Finanzierungskosten und notwendigen Investitionen übrig bleibt.

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Das Kerngeschäft wächst

Im ersten Halbjahr erhöhte Vonovia das bereinigte EBITDA im Vermietungsgeschäft um 3,5% auf 1,27 Milliarden €. Im Value-add-Segment, zu dem unter anderem Handwerker-, Energie- und wohnungsnahe Dienstleistungen zählen, sprang das Ergebnis sogar um 27,6% auf 128,5 Millionen €.

Konzernweit stieg das bereinigte EBITDA um 2,4% auf 1,46 Milliarden €. Das bereinigte Vorsteuerergebnis ging dagegen um 2,6% auf 962,3 Millionen € zurück. Je Aktie sank es wegen der höheren Aktienzahl um 5,4% auf 1,13 €.

Für das Gesamtjahr erwartet das Management weiterhin ein bereinigtes Vorsteuerergebnis von 1,9 bis 2 Milliarden €. Auf Basis dieser Prognose kostet die Aktie nur ungefähr das 7-Fache des bereinigten Ergebnisses. Die erwartete Dividende von rund 1,26 € entspräche zudem einer Rendite von etwa 7,5%. Fundamental wirkt das ausgesprochen günstig.

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Die Schulden erklären den Abschlag

Der Börsenkurs bildet allerdings nur die eine Seite der Bewertung ab. Vonovia trug Ende Juni Nettoschulden von 40 Milliarden €. Der Verschuldungsgrad stieg von 45,4 auf 46%, während das Verhältnis von Nettoschulden zum bereinigten EBITDA den Faktor 14 erreichte.

Gleichzeitig sank der operative freie Cashflow im ersten Halbjahr um 45,4% auf 607,5 Millionen €. Neue Anleihen kosteten Vonovia nach Währungsabsicherung teilweise zwischen 3,85 und 4,57%. Werden ältere, günstigere Finanzierungen ersetzt, steigt die Zinsbelastung schrittweise weiter.

Der Immobilienbestand wurde dennoch mit 85,68 Milliarden € bewertet. Der EPRA NTA lag zuletzt bei 46,22 € je Aktie. Die Aktie notiert somit rund 64% unter ihrem bilanziellen Nettovermögenswert. Der Abschlag zeigt, wie wenig Vertrauen der Markt momentan in die Werthaltigkeit des Portfolios und den Schuldenabbau besitzt.