Vonovia-Aktie: Fällt jetzt auch die nächste Unterstützung?

Druck nimmt weiter zu

Louis Blümlein

10:07 Uhr

Bei Vonovia geht der Abverkauf weiter. Die Aktie verliert am Dienstag erneut mehr als -2% und fällt bis auf rund 17,10 €. Damit notiert der DAX-Konzern so tief wie seit Mitte 2023 nicht mehr. Hinter der Schwäche steckt inzwischen eine Mischung aus steigenden Zinsen, politischen Sorgen und einem angeschlagenen Chartbild.

Chartanalysen

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Berlin sorgt für zusätzlichen Druck

Ein neuer Belastungsfaktor kam am Wochenende hinzu. Nach der Berliner Abgeordnetenhauswahl rückte die Diskussion über eine mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände wieder stärker in den Fokus. Die Linke gewann die Wahl und hatte im Wahlkampf angekündigt, den Volksentscheid von 2021 zur Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne voranzutreiben. Vonovia wäre davon über die eigenen Bestände und Deutsche Wohnen direkt betroffen. Wie und ob ein solches Vorhaben umgesetzt werden könnte, ist allerdings offen und mit hohen rechtlichen, politischen und finanziellen Hürden verbunden.

An der Börse reicht allein die Unsicherheit. Bereits am Montag verlor Vonovia deutlich und gehörte zu den schwächsten DAX-Werten. Zusammen mit Deutsche Wohnen verfügt der Konzern über rund 138.000 Wohnungen in Berlin. Entsprechend sensibel reagieren Anleger, sobald die Debatte um Mietregulierung und Vergesellschaftung wieder aufflammt.

Am Dienstag setzt sich der Verkaufsdruck fort. Der Kurs rutscht unter die Marke von 18 €, die im Chart zuletzt noch als Unterstützung gedient hatte. Damit wird das Bild zusätzlich ungemütlich.

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Hohe Renditen treffen Vonovia besonders hart

Die Probleme reichen allerdings deutlich weiter zurück. Immobilienkonzerne wie Vonovia reagieren empfindlich auf steigende Kapitalmarktzinsen, weil ein großer Teil des Geschäfts über Fremdkapital finanziert wird. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen stieg zuletzt zeitweise auf mehr als 3,5% und damit auf den höchsten Stand seit 2009. Am Markt werden inzwischen sogar wieder weitere Zinsschritte der Europäischen Zentralbank eingepreist.

Für Vonovia wirkt das gleich an mehreren Stellen. Neue Finanzierungen werden teurer, während sichere Staatsanleihen für Anleger gleichzeitig attraktiver werden. Wenn Bundesanleihen bereits Renditen von rund 3,5% liefern, müssen Immobilienaktien mit ihren zusätzlichen Risiken entsprechend mehr bieten. Vonovia selbst bekommt die höheren Finanzierungskosten ebenfalls zu spüren. Das Unternehmen schreibt in seinem Ausblick ausdrücklich, dass der Zinsanstieg seit 2022 die Finanzierungskosten deutlich nach oben treibt und damit das Finanzergebnis belastet.

Dabei ist die operative Lage längst nicht so schwach, wie es der Aktienkurs vermuten lässt. Im ersten Halbjahr stiegen die Mieteinnahmen um 3,4% auf knapp 1,75 Milliarden €. Das Portfolio war mit einer Leerstandsquote von 2,3% nahezu vollständig vermietet. Gleichzeitig legte der Wert des Immobilienbestands ohne Investitionen um 1,1% zu. Auch bei der Refinanzierung kommt Vonovia voran. Bis zum Halbjahr wurden rund 4,4 Milliarden € refinanziert, mit einer durchschnittlichen Laufzeit von acht Jahren und einem Euro-Kupon von etwa 3,2%.

Analysten haben ihre Erwartungen zurückgeschraubt

Trotz der ordentlichen operativen Entwicklung ist die Stimmung unter Analysten zuletzt vorsichtiger geworden. Goldman Sachs strich Anfang September die Kaufempfehlung und stufte Vonovia auf „Neutral“ ab. Gleichzeitig fiel das Kursziel deutlich von 29,50 auf 21,20 €.

Barclays ist noch zurückhaltender. Die britische Investmentbank senkte ihr Kursziel bereits Ende August von 23 auf 20 € und blieb bei „Underweight“. Analyst Paul May will Immobilienkonzerne stärker anhand ihres Free Cashflows bewerten und weniger anhand der reinen Immobilienwerte.

Auch Jefferies sieht Risiken bei den Bewertungen der Immobilienportfolios. Zwar bleibt das Haus bei „Buy“, Analyst Pierre-Emmanuel Clouard verwies zuletzt aber darauf, dass sich bei den Nettoanfangsrenditen noch keine echte Erholung abzeichnet und die Portfoliowerte deutscher Wohnimmobilienunternehmen wieder unter Druck geraten könnten.

Der Chart macht wenig Hoffnung

Charttechnisch hat sich die Lage mit dem Fall unter 18 € weiter verschlechtert. Diese Zone hatte zuletzt noch Halt gegeben, wurde inzwischen aber klar unterschritten. Damit fehlt der Aktie kurzfristig eine stabile Basis.

Auffällig ist auch das Volumenprofil. Der Point of Control liegt bei rund 21,08 € und damit inzwischen deutlich über dem aktuellen Kurs. Dort wurde im betrachteten Zeitraum besonders viel gehandelt. Solange die Aktie unter diesem Bereich bleibt, liegt über dem Kurs einiges an Widerstand.

Auf dem Weg nach oben müsste Vonovia zunächst die Marke von 18 € zurückerobern. Danach würde der Bereich rund um 20 bis 21 € wieder interessant. Davon ist die Aktie momentan allerdings ein gutes Stück entfernt.

Vonovia-Aktie auf TradingView