Vonovia-Aktie: Diese 96%-Zahl spricht gegen die Panik!

Schulden im Visier

Vincent Uhr

11:18 Uhr

Die Vonovia-Aktie ist seit ihrem Hoch im Oktober 2024 um rund -45% eingebrochen und notiert nur noch bei etwa 18,70 €. Zuletzt belastete vor allem die Angst vor erneut steigenden Zinsen. Eine aktuelle Einschätzung von S&P Global liefert jedoch ein wichtiges Gegenargument: 96% der Verbindlichkeiten sind festverzinst oder abgesichert. Eine akute Refinanzierungskrise sieht anders aus.

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Steigende Zinsen wirken nur mit Verzögerung

S&P bewertet Vonovia weiterhin mit BBB+ und einem stabilen Ausblick. Besonders wichtig ist dabei die Struktur der Schulden. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen Ende Juni bei lediglich 2,1%. Zugleich verfügt Vonovia über lange Laufzeiten und einen breiten Zugang zu unterschiedlichen Finanzierungsquellen.

Höhere Marktzinsen treffen den Konzern deshalb nicht sofort mit voller Wucht. Sie machen sich erst bemerkbar, wenn bestehende Anleihen und Kredite auslaufen und ersetzt werden müssen. S&P kalkuliert für neue Finanzierungen zwischen 2026 und 2028 vorsichtig mit einem Zinssatz von rund 3,5%.

Das würde die Zinsbelastung weiter erhöhen, erscheint aber beherrschbar. Die von S&P berechnete Zinsdeckung lag zur Jahresmitte beim 2,9-Fachen. Für die kommenden zwei Jahre erwartet die Ratingagentur einen Wert von mindestens 2,5. Erst bei einer Annäherung an das 1,8-Fache drohte demnach eine Herabstufung.

Die viel diskutierte Zinsgefahr ist somit real, aber kein plötzliches Liquiditätsproblem. Vonovia hat sich ausreichend Zeit gekauft, um seine Bilanz weiter zu stabilisieren.

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Jetzt müssen Immobilien im Wert von Milliarden verkauft werden

Vollständig Entwarnung gibt S&P trotzdem nicht. Das Verhältnis der Schulden zur Summe aus Schulden und Eigenkapital lag Ende Juni bei 56,8%. Der Grenzwert für das aktuelle Rating beträgt 60%. Der Puffer ist vorhanden, aber nicht riesig.

Vonovia will den ausgewiesenen Beleihungsauslauf deshalb von zuletzt 46 auf rund 40% bis Ende 2028 reduzieren. Dafür muss der Konzern neben seinem laufenden Cashflow vor allem Immobilien und Beteiligungen verkaufen.

S&P rechnet zwischen 2026 und 2028 mit Veräußerungen im Umfang von rund 4,5 Milliarden €. Vonovia selbst plant etwa 4,8 Milliarden €. Rund 20.000 Wohnungen wurden bereits als nicht strategisch eingestuft. Im zweiten Quartal nahm der Konzern zusätzlich etwa 6.000 schwedische Wohnungen mit einem Wert von rund 800 Millionen € in dieses Verkaufspaket auf.

Genau hier liegt das größte Risiko. Findet Vonovia genügend Käufer zu akzeptablen Preisen, kann der Verschuldungsgrad deutlich sinken. Muss der Konzern dagegen hohe Preisabschläge hinnehmen oder verlaufen die Verkäufe langsamer als geplant, würde der Spielraum gegenüber den Ratinggrenzen schrumpfen.

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Das operative Geschäft liefert weiter

Das Vermietungsgeschäft bleibt der stabile Gegenpol. Das bereinigte EBITDA des Mietsegments erhöhte sich im ersten Halbjahr um 3,5% auf 1,27 Milliarden €, obwohl Vonovia rund 5.000 Wohnungen weniger im Bestand hielt. Die organischen Mieteinnahmen wuchsen um 3,3%, während die Belegungsquote bei rund 98% lag.

Konzernweit stieg das bereinigte EBITDA um 2,4% auf 1,46 Milliarden €. Ohne einen positiven Sondereffekt aus einem Grundstücksverkauf im Vorjahr hätte das Plus sogar 6,4% betragen. Für das Gesamtjahr erwartet das Management weiterhin ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden €.

Auch die Analysten bleiben trotz des Kursverfalls mehrheitlich positiv. Das durchschnittliche Kursziel von 17 Experten liegt bei 27,04 € und damit rund 45% über dem aktuellen Kurs. Allerdings reicht die Spanne von lediglich 19 bis 45 € und verdeutlicht die große Unsicherheit über die weitere Zinsentwicklung.