Vonovia-Aktie: Wie sicher sind die (fast) 7% Dividende?

Dividendenchance oder Dividendenfalle?

Vincent Uhr

10:04 Uhr

Bei einem Aktienkurs von rund 18,10 € entsprechen die zuletzt ausgeschütteten 1,25 € einer Dividendenrendite von 6,9%. Die vielversprechenden 7% sind also keine Übertreibung. Allerdings signalisiert die hohe Rendite auch Zweifel an Verschuldung und Cashflow. Der Zahlencheck fällt besser aus, als es der Aktienkurs vermuten lässt. Völlig risikolos ist die Ausschüttung aber nicht.

Dividenden-Aktien

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Der FFO ist nicht mehr der Maßstab

Wer bei Vonovia noch auf den klassischen FFO je Aktie schaut, muss umdenken. Für die Dividendenpolitik ist inzwischen das bereinigte Vorsteuerergebnis – der Adjusted EBT – entscheidend. Davon will der Konzern 50 bis 60% ausschütten und zugleich eine progressive Dividende verfolgen.

Für 2025 erzielte Vonovia einen Adjusted EBT von 2,29 € je Aktie. Die Dividende von 1,25 € entsprach damit einer Ausschüttungsquote von 54,6% und lag genau innerhalb des Zielkorridors.

Im ersten Halbjahr 2026 ging der Adjusted EBT je Aktie zwar um 5,4% auf 1,13 € zurück. Für das Gesamtjahr erwartet das Management jedoch weiterhin 1,9 bis 2 Milliarden €. Bei rund 850 Millionen Aktien wären das rechnerisch etwa 2,24 bis 2,35 € je Aktie. Eine unveränderte Dividende von 1,25 € würde damit lediglich 53 bis 56% des Ergebnisses beanspruchen.

Vom operativen Ergebnis her erscheint die Ausschüttung somit gut abgesichert. Voraussetzung ist allerdings, dass Vonovia die bestätigte Jahresprognose erreicht.

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Der Cashflow muss sich deutlich erholen

Weniger komfortabel sieht die Lage beim Mittelzufluss aus. Der operative freie Cashflow brach im ersten Halbjahr um 45,4% auf 607,5 Millionen € ein. Das entspricht lediglich rund 0,71 € je Aktie. Der gesamte Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit sank um knapp 30% auf 1,12 Milliarden € beziehungsweise ungefähr 1,31 € je Aktie.

Ein Halbjahreswert muss die jährliche Dividende noch nicht vollständig abdecken. Dennoch muss Vonovia in der zweiten Jahreshälfte kräftig zulegen. Das Management erwartet für das Gesamtjahr weiterhin einen operativen freien Cashflow auf dem Vorjahresniveau von 1,78 Milliarden €. Das wären etwa 2,09 € je Aktie und damit rund das 1,7-Fache der Dividende.

Das Vermietungsgeschäft liefert dafür grundsätzlich eine solide Basis. Das bereinigte EBITDA der Vermietung stieg um 3,5%, während die durchschnittliche Bestandsmiete ebenfalls um 3,5% auf 8,51 € je Quadratmeter zulegte. Die Wohnungen erwirtschaften also zuverlässig steigende Einnahmen.

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40 Milliarden € Nettoschulden bleiben ein Risiko

Die Bruttoschulden sanken im ersten Halbjahr leicht auf 42,23 Milliarden €. Weil die liquiden Mittel und Termineinlagen jedoch von 3,57 auf 2,17 Milliarden € zurückgingen, stiegen die Nettoschulden um 2,5% auf 40,02 Milliarden €.

Der Verschuldungsgrad LTV erhöhte sich von 45,4 auf 46%, während die Nettoschulden dem 14-Fachen des bereinigten EBITDA entsprechen. Die Zinsdeckung liegt mit dem Faktor 3,6 noch auf einem ausreichenden Niveau, und sämtliche Kreditbedingungen wurden eingehalten. Neue Anleihen kosten Vonovia nach Währungsabsicherung allerdings teilweise zwischen 3,8 und 4,6%. Dadurch könnte die Refinanzierung alter Schulden das Ergebnis schrittweise belasten.

Gegenüber steht ein Immobilienportfolio im Wert von 85,68 Milliarden € und ein EPRA NTA von 46,22 € je Aktie. Die Aktie wird damit rund 61% unter ihrem bilanziellen Nettovermögenswert gehandelt. Dieser Abschlag bietet einen Puffer, doch Immobilien lassen sich nicht jederzeit zum Buchwert verkaufen.