LEG Immobilien-Aktie: Großinvestor erkennt Milliardenchance

Comeback-Kandidat

Redaktion

19:09 Uhr

Die Aktie von LEG Immobilien rückt zunehmend in den Fokus der Kapitalmärkte. Der Einstieg von Grand City Properties, die mittelbare Beteiligung von Aroundtown und neue Einschätzungen internationaler Investmentbanken sorgen für Bewegung bei dem Düsseldorfer Wohnimmobilienkonzern. Gleichzeitig bietet die niedrige Bewertung erhebliches Aufholpotenzial, sofern sich das Zinsumfeld stabilisiert und die operative Entwicklung weiter verbessert.

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Aroundtown steigt über Grand City Properties mit 20 Prozent ein

Für die wohl größte Überraschung sorgte Ende Oktober der Einstieg von Grand City Properties (GCP), an der Aroundtown mehrheitlich beteiligt ist. GCP baute seine Beteiligung an LEG Immobilien auf 20,04 Prozent aus und wurde damit zum größten Einzelaktionär. Das Aktienpaket hat einen Marktwert von mehr als 700 Millionen Euro. Aroundtown stärkt damit gezielt sein Engagement im Wohnimmobiliensektor und setzt ein deutliches Signal hinsichtlich der Bewertung des LEG-Portfolios.

Besonders interessant: GCP sieht offenbar einen erheblichen Abstand zwischen dem Kaufpreis und dem anteiligen bilanziellen Eigenkapitalwert der Beteiligung. Allerdings bezeichnete das Unternehmen das Engagement zunächst als Finanzinvestment. Eine vollständige Übernahme oder ein konkretes Übernahmeangebot wurden bislang nicht angekündigt. Dennoch könnte die Beteiligung die strategischen Möglichkeiten von LEG verändern und die Aktie stärker in den Fokus institutioneller Investoren rücken.

Goldman Sachs meldet 28 Prozent – aber kein klassischer Einstieg

Zusätzliche Aufmerksamkeit erhielt LEG durch eine Stimmrechtsmeldung von Goldman Sachs. Die US-Investmentbank meldete zuletzt eine Gesamtposition von rund 28 Prozent. Allerdings entfielen lediglich etwa 1,47 Prozent auf tatsächlich gehaltene Aktien. Der überwiegende Teil bestand aus Finanzinstrumenten und derivativen Positionen.

Die Meldung ist deshalb nicht als strategischer Einstieg von Goldman Sachs zu interpretieren. Vielmehr dürfte sie mit Handelsaktivitäten und Positionen im Kundenauftrag zusammenhängen. Trotzdem verdeutlicht die Entwicklung, wie stark LEG derzeit im Fokus institutioneller Marktteilnehmer steht.

Operativ solide, aber AFFO rückläufig

Fundamental profitiert LEG weiterhin vom angespannten deutschen Wohnungsmarkt. Im ersten Halbjahr 2026 stiegen die Mieten auf vergleichbarer Basis um 3,7 Prozent auf durchschnittlich 7,21 Euro je Quadratmeter. Die Leerstandsquote blieb mit rund 2,5 Prozent niedrig. Das Portfolio umfasst etwa 170.880 Wohnungen, überwiegend in Nordrhein-Westfalen.

Das bereinigte EBITDA verbesserte sich im ersten Halbjahr auf 368,1 Millionen Euro. Weniger erfreulich entwickelte sich dagegen der AFFO, der von 126,6 auf 110,5 Millionen Euro zurückging. Für das Gesamtjahr hält LEG dennoch an seiner AFFO-Prognose von 220 bis 240 Millionen Euro fest. Positiv ist zudem die Verbesserung des Loan-to-Value auf 45,5 Prozent. Der EPRA NTA lag zum Halbjahresende bei 139,04 Euro je Aktie.

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Analysten bleiben uneinig

Bei den Analystenmeinungen zeigt sich ein ausgesprochen uneinheitliches Bild. Goldman Sachs bestätigte zuletzt seine neutrale Einschätzung und senkte das Kursziel auf 50,20 Euro. Als Belastungsfaktoren gelten insbesondere das Zinsumfeld und die Finanzierungskosten. Morgan Stanley ging noch einen Schritt weiter und stufte LEG auf Underweight herab, verbunden mit einem Kursziel von 50 Euro.

Deutlich optimistischer positioniert sich UBS mit einer Kaufempfehlung und einem Kursziel von 66 Euro. Auch Jefferies bleibt mit einem Kursziel von 72 Euro grundsätzlich sehr positiv, reduzierte allerdings zuvor seine Bewertung. Die Deutsche Bank sieht LEG mit einem Kursziel von 56 Euro ebenfalls als Kaufkandidaten. Damit gehen die Einschätzungen erheblich auseinander. Während optimistische Analysten auf die Qualität des Wohnimmobilienbestands und den hohen Bewertungsabschlag setzen, warnen skeptischere Häuser vor den Folgen höherer Kapitalkosten.

Hoher Abschlag zum Nettovermögenswert bietet Aufholpotenzial

Mit einem Aktienkurs von zuletzt knapp 51 Euro notiert LEG erheblich unter dem EPRA NTA von 139,04 Euro. Der Abschlag beträgt damit rund 63 Prozent. Dieser Bewertungsunterschied eröffnet grundsätzlich Spielraum für eine Erholung, ist allerdings auch Ausdruck der weiterhin vorhandenen Risiken im Immobiliensektor.

Sollten die Kapitalmarktzinsen sinken, die Finanzierungskosten stabil bleiben und die Immobilienbewertungen wieder anziehen, könnte LEG überproportional profitieren. Der Einstieg von Aroundtown beziehungsweise Grand City Properties könnte dabei als zusätzlicher Vertrauensfaktor wirken.

Quartalszahlen am 12. November im Fokus

Besondere Bedeutung kommt nun den Zahlen für das dritte Quartal 2026 zu, deren Veröffentlichung für den 12. November vorgesehen ist. Im Mittelpunkt stehen die AFFO-Entwicklung, das Mietwachstum, die Leerstandsquote und die weitere Entwicklung der Verschuldung. Ebenso interessant dürfte sein, ob LEG neue Aussagen zur Beteiligung von Grand City Properties macht.