Vonovia-Aktie +3%: Bricht jetzt plötzlich die Sonne durch?
Gar nicht mal so schlechte Zahlen
Vonovia hat heute seine kumulierten Zahlen für die ersten neun Monate des Jahres vorgelegt und sie sind Licht und Schatten zugleich. Das operative Vermietungsgeschäft erwies sich als robust, allerdings schlagen sich höhere Finanzierungskosten im Ergebnis nieder. Hier die Details:
Das bereinigte EBITDA der fortgeführten Geschäftsbereiche stieg in den ersten drei Quartalen um 3,3% gegenüber dem Vorjahr auf 2,19 Milliarden €. Gestützt wurde diese leicht positive Entwicklung durch stabile Mieteinnahmen.
Vonovia reduzierte auf Jahressicht zwar seinen Wohnungsbestand um ca. 5.000 Einheiten, dafür waren die Kennzahlen dieser Wohnungen aber exzellent. Die Mieteingangsquote betrug hervorragende 99,6% und die Leerstandsquote blieb mit 2,3% sehr niedrig.
Neben der reinen Vermietung spielen auch Value-added Services für den Immobilienkonzern eine immer größere Rolle. Das Geschäft mit Dienstleistungen, Handwerkern und Energie steuerte im letzten Quartal mit 197 Millionen € 31,4% mehr zum bereinigten EBITDA des Konzerns bei.
Das Ergebnis vor Steuern ging hingegen leicht um 3,5% auf rund 1,41 Milliarden € zurück, was im Wesentlichen auf gestiegene Zins- und Finanzierungskosten zurückzuführen ist. Der Operating Free Cashflow verzeichnete auf Jahressicht einen deutlichen Rückgang um rund 34% auf 933 Millionen €, unter anderem bedingt durch veränderte Kapitalbindungen im Projektentwicklungsgeschäft und geringere Erlöse aus Portfolioverkäufen.
Und nicht zuletzt blieb die Werthaltigkeit des Immobilienbestandes (der EPRA NTA je Aktie) mit 36,31 € nahezu stabil. Das zeigt, dass die Immobilienwerte im Portfolio von Vonovia weitgehend den Boden gefunden haben.
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Keine bösen Überraschungen
Bereits im Vorfeld der Zahlenvorlage hatte Vonovia den Markt darauf eingestellt, dass das Gesamtjahresergebnis (EBITDA) eher in der unteren Hälfte der angepeilten Zielspanne von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro landen wird.
Der Verschuldungsgrad lag zum Stichtag bei 46,1%. Der Konzern hält weiterhin strikt an seiner Linie fest, Investitionen und Neubauten im Bestand zu drosseln und den Schuldenabbau bzw. Portfoliowertverkäufe (Ziel von rund 5 Milliarden € bis Ende 2028) konsequent zu verfolgen.
Erste Sonnenstrahlen im Chart
Im Chartbild der Vonovia-Aktie zeigen sich erste Sonnenstrahlen. In den letzten Handelstagen konnte der DAX-Titel ein weiteres Abrutschen unter die Marke von 16 € verhindern. Durch den heutigen Kursgewinn gewinnt der Immobilienkonzern sogar etwas Abstand zu seinem Tief.
Von einer nachhaltigen Trendwende würde ich allerdings noch nicht sprechen. Dafür fällt der aktuellen Kursgewinn noch zu gering aus.
Etwas mehr Licht als Schatten
Die 9-Monatszahlen von Vonovia machen einen gar nicht so schlechten Eindruck und ich sehe darin in Summe fast mehr Licht als Schatten. Das Vermietungsgeschäft hält sich sehr stabil und die Sparte Value-added Services steuert einen immer größeren Gewinnbeitrag bei. Zudem scheint die Bewertung des Immobilienbestandes inzwischen an ihrem Tiefpunkt angekommen zu sein.
Der wunde Punkt von Vonovia ist allerdings nach wie vor der Cashflow. Gestiegene Finanzierungskosten und nicht zufriedenstellende Portfolioverkäufe belasten den Immobilienkonzern. Wie viel Spielraum Vonovia bei der Dividende im kommenden Jahr haben wird, muss sich noch zeigen.
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Bis auf Weiteres dürfte sich an dieser angespannten Cashflow-Situation wenig ändern. Die EZB wird voraussichtlich im Dezember die Leitzinsen ein weiteres Mal anheben. Das macht die Situation für Vonovia nicht einfacher.
ℹ️ Vonovia in Kürze
- Vonovia (WKN: A1ML7J) mit Sitz in Bochum verwaltet und vermietet Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden.
- Durch die Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen im Jahr 2021 ist das Unternehmen zum größten Immobilienkonzern Europas avanciert mit ca. 550.000 Wohneinheiten.
- Vonovia ist Mitglied im DAX und aktuell rund 14,1 Milliarden € wert.
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Fazit
Die leicht positive Reaktion der Börse zeigt, dass die Vonovia-Aktie in der Tat vorerst einen Boden gefunden hat. Der Markt scheint inzwischen alle negativen Nachrichten in den Aktienkurs eingepreist zu haben.
Eine große Unbekannte gibt es allerdings noch. Erst in einigen Wochen wird sich wahrscheinlich herausstellen, wie die neue Berliner Stadtregierung mit dem Thema Enteignung von Immobilienkonzernen umgehen will. Trotz eines leichten Optimismus rate ich Anlegern deshalb weiter zur Vorsicht bei einem potenziellen Investment in die Vonovia-Aktie. Die Sonne ist meines Erachtens noch nicht durchgebrochen.