Vonovia-Aktie: Jetzt schon einsteigen – oder noch abwarten?

Neues Geschäftsfeld gebündelt

Rudolf Schneider

13:34 Uhr

Die Aktie von Vonovia steht weiterhin unter Druck. Der Abwärtstrend ist bislang nicht gebrochen. Am Montag notiert das Papier bei rund 16,40 € und damit wieder auf dem Kursniveau von Anfang 2023. Anleger fragen sich daher: Hat die Aktie inzwischen genug verloren – oder drohen weitere Rückschläge?

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Neues Geschäftsfeld: Dienstleistungen unter einer Marke

Über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie fallen zahlreiche Aufgaben an – von der Verwaltung über die Instandhaltung bis hin zu weiteren wohnungsnahen Dienstleistungen. Viele Wohnungsunternehmen lagern solche Tätigkeiten an externe Anbieter aus. Vonovia erbringt einen Teil dieser Leistungen selbst und bündelt seine Aktivitäten künftig stärker unter der Marke Veveus.

Das Angebot richtet sich nicht ausschließlich an den eigenen Konzern. Veveus soll seine Dienstleistungen auch für externe Immobiliengesellschaften erbringen. Nach den Angaben im Ausgangstext verwaltet Vonovia bereits rund 75.000 Wohnungen im Auftrag Dritter.

Das Geschäftsfeld soll dazu beitragen, die mittelfristigen Unternehmensziele zu erreichen und die Erlöse breiter aufzustellen. Im ersten Halbjahr wurde in diesem Segment ein Umsatz von 79,2 Millionen € erzielt – ein Plus von 13,8% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Bis 2028 strebt Vonovia ein bereinigtes EBITDA von 3,2 bis 3,5 Milliarden € an. Davon sollen 20 bis 25% außerhalb des klassischen Vermietungsgeschäfts erwirtschaftet werden. Auf das sogenannte Value-add-Geschäft, zu dem Dienstleistungen und ergänzende Angebote zählen, sollen nach den vorliegenden Angaben 9 bis 12% entfallen.

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Zinsentwicklung und Verschuldung bleiben entscheidend

Immobilienkonzerne benötigen aufgrund ihres Geschäftsmodells erhebliche Finanzmittel. Steigende Zinsen verteuern die Refinanzierung und können zugleich die Bewertungen von Immobilien belasten. Für Vonovia bleibt die Finanzierungssituation deshalb ein zentraler Faktor.

Seit dem Zinsanstieg hat der Konzern Maßnahmen ergriffen, um seine finanzielle Position zu stärken. Dazu zählen Immobilienverkäufe und der Aufbau von Liquidität. Die Finanzverbindlichkeiten werden im Ausgangstext mit rund 40 Milliarden€ angegeben.

Darüber hinaus will Vonovia den Verschuldungsgrad, gemessen an der Loan-to-Value-Kennzahl (LTV), bis 2028 von 45 auf 40% senken. Dafür sind weitere Veräußerungen von Vermögenswerten im Umfang von rund fünf Milliarden € vorgesehen.

Eine geringere Verschuldung könnte die Zinsbelastung begrenzen und die finanzielle Flexibilität erhöhen. Gleichzeitig kommt es darauf an, zu welchen Preisen Immobilien verkauft werden und wie sich die Refinanzierungskosten entwickeln.

Bewertung

Die Bündelung der Dienstleistungen unter der Marke Veveus eröffnet Vonovia die Möglichkeit, zusätzliche Erlöse außerhalb des klassischen Vermietungsgeschäfts zu erzielen. Ein wachsendes Geschäft mit externen Kunden könnte die Ertragsquellen diversifizieren. Entscheidend wird jedoch sein, wie profitabel sich dieses Segment entwickelt und welchen Beitrag es tatsächlich zum Konzernergebnis leistet.

Ein wesentlicher Belastungsfaktor bleibt die Zinsentwicklung. Trotz der bereits eingeleiteten Maßnahmen ist die Verschuldung hoch. Eine nachhaltige Verbesserung der finanziellen Lage hängt daher nicht nur von möglichen Zinssenkungen ab, sondern auch davon, ob Vonovia seine Schulden wie geplant reduziert und seine Immobilienwerte stabilisieren kann.

Zusätzliche Unsicherheit entsteht durch die politische Debatte über eine mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin. Vonovia verfügt dort (etwa 130.000 Einheiten) über einen umfangreichen Bestand.