Vonovia-Aktie: 1.000 Wohnungen – jetzt winken 100% Kurschance?

Investitionen und Kursziele

Vincent Uhr

10:05 Uhr

Vonovia will in Berlin rund 1.000 neue Wohnungen bauen. Gleichzeitig bestätigt Berenberg sein Kursziel von 34,50 € – ausgehend vom aktuellen Kurs von 17,17 € würde sich die Aktie damit ziemlich genau verdoppeln. Das klingt ambitioniert, ist angesichts des hohen Abschlags auf den Immobilienwert aber nicht völlig unrealistisch. Entscheidend ist allerdings weniger das einzelne Bauprojekt als die Frage, ob Vonovia operativ wieder dauerhaft wachsen kann.

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Berlin ist Risiko und Wachstumsmarkt zugleich

Vonovia und die Tochter Deutsche Wohnen besitzen in Berlin rund 130.000 Wohnungen. Seit 2013 hat der Konzern dort etwa 6.000 neue Einheiten errichtet, weitere 1.000 befinden sich im Bau. Gemessen am gesamten eigenen Bestand von mehr als 528.000 Wohnungen ist das kein gewaltiger Wachstumsschub. Es zeigt jedoch, dass Vonovia wieder stärker in den Neubau investiert.

Die wirtschaftliche Grundlage dafür ist grundsätzlich vorhanden. Ende Juni lag die durchschnittliche Bestandsmiete in Berlin bei 8,26 € je Quadratmeter, während bei Neuvermietungen durchschnittlich 10,80 € erzielt wurden. Gleichzeitig herrscht in der Hauptstadt erheblicher Wohnungsmangel.

Politisch bleibt Berlin allerdings ein Risikofaktor. Nach dem Wahlerfolg der Linken wird erneut über eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände diskutiert. Berenberg verweist nach einem Gespräch mit dem Management auf die Widerstandsfähigkeit der Gewinnentwicklung. Zudem hält Vonovia eine Enteignung für verfassungswidrig. Kurzfristig dürfte die Diskussion die Bewertung dennoch belasten.

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Das Kerngeschäft wächst bereits

Im ersten Halbjahr stieg das bereinigte EBITDA im Vermietungsgeschäft um +3,5% auf 1,27 Milliarden €. Der Bereich Value-add, zu dem unter anderem Handwerkerleistungen und Energiedienstleistungen gehören, verbesserte sein Ergebnis sogar um +27,6% auf 128,5 Millionen €.

Insgesamt legte das bereinigte EBITDA um +2,4% auf 1,46 Milliarden € zu. Die durchschnittliche Miete des Konzerns erhöhte sich um +3,5% auf 8,51 € je Quadratmeter. Zudem gewann das Immobilienportfolio ohne Investitionen 1,1% an Wert. Damit setzt sich die Stabilisierung der zuvor stark gefallenen Immobilienpreise fort.

Schwach entwickelte sich dagegen das Development-Geschäft. Dessen bereinigtes EBITDA brach um -65% auf 20,1 Millionen € ein. Vonovia stellte im ersten Halbjahr lediglich 84 neue Wohnungen für den eigenen Bestand fertig. Die 1.000 Berliner Einheiten dürften deshalb erst über mehrere Jahre einen spürbaren Ergebnisbeitrag liefern.

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Ist das Kursziel von 34,50 € realistisch?

Für 2026 erwartet Vonovia ein bereinigtes EBITDA von 2,95 bis 3,05 Milliarden € – nach 2,80 Milliarden € im Vorjahr. Die Mieteinnahmen sollen auf 3,45 bis 3,55 Milliarden € steigen, während das organische Mietwachstum rund 4% erreichen soll.

Der Nettovermögenswert EPRA NTA lag Ende Juni bei 46,22 € je Aktie. Der Börsenkurs entspricht damit nur rund 37% des bilanzierten Immobilienwerts. Selbst das Berenberg-Ziel von 34,50 € läge noch etwa 25% darunter. Berenberg ist mit seinem Optimismus zudem nicht allein: JPMorgan nennt ebenfalls 34,50 €, Kepler Cheuvreux 34 € und die DZ Bank 31 €. Das durchschnittliche Analystenziel beträgt allerdings nur 26,51 €.