Grand City Properties: Ist die Aktie unterbewertet?
Die Aktie des Immobilienkonzern Grand City Properties (WKN: A1JXCV) rutscht am Dienstag um -0,51% leicht ab auf 7,74 €. Nach dem langen Abwärtstrend bis Ende April bildete sich ein Boden und der Kurs erholte sich wieder leicht. Der Rückgang um insgesamt rund zwei Drittel seit Mitte 2021 könnte aber übertrieben sein. Lohnt sich für Anleger jetzt der Einstieg?
Die Luxemburger Grand City Properties S.A. ist ein Immobilienunternehmen mit dem Schwerpunkt auf Wohnimmobilien in Deutschland. Der Großteil der 64.000 firmeneigenen Wohneinheiten befindet sich in bevölkerungsreichen Regionen. Auch in anderen interessanten Ländern besitzt das Unternehmen Wohneinheiten. Größter Aktionär mit 59% ist Aroundtown, die Marktkapitalisierung beträgt derzeit 1,35 Milliarden €.
Entschuldung begonnen
Das Hauptproblem aller Immobiliengesellschaften ist das gestiegene Zinsniveau. Die Finanzierung der Immobilien erfolgt somit fast ausschließlich über Fremdkapital, in Zeiten niedriger Kreditzinsen hat dieses Geschäftsmodell funktioniert. Jetzt leiden diese Unternehmen unter höheren Finanzierungskosten, was sich negativ auf die Erträge auswirkt.
Um diese Zinslast zu reduzieren, ist Grand City dazu übergegangen, Immobilien zu verkaufen und die Finanzierungskosten mittelfristig zu sichern. Hierzu wurden im ersten Quartal Wohneinheiten für 145 Millionen € verkauft, diese befanden sich überwiegend in London. Für weitere 100 Millionen wurden Verkaufsverträge abgeschlossen, die Abwicklung erfolgt in den nächsten Monaten.
Diese Schritte zeigen, dass der Konzern das Thema der gestiegenen Zinskosten bewusst angeht und die Verschuldung langfristig reduziert.
Markterwartungen übertroffen
Die Geschäftszahlen der ersten drei Monate sind wie erwartet rückläufig, dennoch wurden die Markterwartungen übertroffen. Die Mieteinnahmen stiegen um 4% auf 101,4 Millionen €, hierzu beigetragen haben einerseits Mieterhöhungen sowie die Reduzierung des Leerstandes.
Die höheren Zinskosten führten dazu, dass der operative Gewinn (FFO) um 3% auf 47 Millionen € zurückging. Die Mieterhöhungen konnten die gestiegenen Zinskosten nicht ausgleichen.
Eine Neubewertung führte zu einem geringeren Immobilienwert, was beim Nettoergebnis dafür sorgte, dass ein Verlust von 12 Millionen € anfiel. Im Vorjahreszeitraum lag der Nettogewinn bei 46,5 Millionen €.
Insgesamt ist die Geschäftsentwicklung zufriedenstellend ausgefallen, mit einer Verschlechterung war zu rechnen.
Prognose bestätigt
Aufgrund des weiterhin hohen Zinsniveaus geht der Konzern von einer deutlichen Ertragsreduzierung aus. Beim operativen Ergebnis wird ein Wert von 170 bis 180 Millionen € erwartet, im Vorjahr lag es bei 192 Millionen €.
Dieses Ziel dürfte aus heutiger Sicht machbar sein, aufgrund der angespannten Wohnsituation können Mieterhöhungen leichter durchgesetzt werden.
Ist die Aktie fair bewertet?
Bei der Bewertung einer Immobilien-Aktie ist einerseits der Buchwert zu berücksichtigen, daneben aber auch der Ertragswert. Zuletzt wurde in der Bilanz von Grand City ein Anlagevermögen von 9,2 Milliarden € ausgewiesen, daneben ein gesamtes Fremdkapital von 6,4 Milliarden €. Rein rechnerisch ergibt das ein Buchvermögen von 2,8 Milliarden €, somit wäre das Unternehmen mit einer Marktkapitalisierung von 1,35 Milliarden € deutlich unterbewertet.
Bei der Bewertung nach dem Ertragswert sieht es anders aus. Hier steht der operative Gewinn im Mittelpunkt. Aus der Relation Marktbewertung zum operativen Gewinn ergibt sich ein Wert von 7,9. Zum Vergleich: Bei Vonovia liegt dieser Faktor bei 12,9, also deutlich höher als bei Grand City.
Bei dem untersten Prognosewert des operativen Gewinns von 170 Millionen € ergibt sich ein Gewinn pro Aktie (EPS) von rund 1 €, woraus sich ein momentanes KGV von 7,7 errechnet. Das ist ebenfalls nicht übertrieben hoch.
Potenzial vorhanden
Aufgrund dieser Berechnungen ergibt sich ein Bild, dass der derzeitige Kurs der Grand-City-Aktie Luft nach oben hat. Kurse von 9 € sind realistischer, das entspricht einer Unternehmensbewertung von rund 1,55 Milliarden €.
Das sehen auch einige Analysten so: Die UBS erwartet 12 € und die Société Générale sieht eine faire Bewertung bei 9,20 €. Es gibt aber auch kritischere Experten: Goldman Sachs etwa sieht die faire Bewertung bei 8,10 €.
Mein Fazit: Die Kurserholung ist gerechtfertigt und hat noch weiteres Potenzial nach oben. Aufgrund der angespannten Wohnsituation ist mit einer weiteren stabilen Ertragslage zu rechnen. Für Anleger mit einem längeren Anlagehorizont bietet das jetzige Kursniveau gute Einstiegschancen.
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