Vonovia-Aktie: Schlimmer geht immer!
Prognosen korrigiert
Es ist ein nahezu perfekter Sturm, der die Vonovia-Aktie aktuell nach unten zieht. Die Kombination aus steigenden Finanzierungskosten, geringeren Mietsteigerungen und einem schwächelnden Verkaufsgeschäft belasten den Immobilienkonzern so massiv, dass sich das Management genötigt sah, die Jahresprognose nach unten zu korrigieren.
Der Vonovia-Vorstand geht nun von einem EBITDA in der unteren Hälfte der bislang avisierten Bandbreite zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden € aus. Auch die Aussichten für die nahe Zukunft klingen alles andere als rosig. Für 2027 rechnet das Unternehmen nur mit einem operativen Gewinn leicht über dem Niveau von 2026. Und für 2028 liegt die Erwartung nun am unteren Ende der bisherigen Zielspanne von 3,20 bis 3,50 Milliarden €.
Auch der für Dividenden wichtige Operating Free Cashflow wird nun schwächer als im Vorjahr erwartet. Für Anleger, die die Vonovia-Aktie wegen ihrer inzwischen hohen Dividendenrendite halten, ist das ein Alarmsignal.
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Ein perfekter Sturm
Die zuletzt gestiegenen Zinsen machen die Refinanzierung von Vonovia teurer. Der Konzern ist stark fremdfinanziert, weshalb sich Zinserhöhung massiv in der G&V niederschlagen. Laut Unternehmen ist die Rendite seiner achtjährigen unbesicherten Unternehmensanleihen seit Beginn der jüngsten Eskalation im Nahen Osten um rund 1,4 Prozentpunkte gestiegen.
Gleichzeitig verkauft Vonovia Immobilienpakete, um Kapital freizusetzen. Wegen der schwierigen Finanzierungslage leiden aber auch potenzielle Käufer unter knapperen Kassen, was einen erfolgreichen Verkauf zu akzeptablen Konditionen erschwert.
Und nicht zuletzt kalkuliert das Management mit einem gedämpften Mietwachstum. Der Spielraum bei den Mietsteigerungen dürfte geringer sein als erhofft.
Das liegt unter anderem auch am massiven politischen Druck, unter dem der größte deutsche Immobilienkonzern seit längerem leidet. Die Linke als inzwischen stärkste Partei im Berliner Stadtparlament verlangt seit Jahren die Enteignung des Konzerns in der Hauptstadt. Dieser Schritt dürfte auf hohe politische und juristische Hürden stoßen, macht aber deutlich, auf welchem dünnen Eis das Geschäftsmodell von Vonovia derzeit steht.
Auf dem Allzeittief
Es ist ein charttechnisch schwarzer Tag. Die Vonovia-Aktie stürzt auf ein neues Allzeittief. Im Juli 2013 wurde die Aktie mit 16,50 € ausgeben. Heute fällt der Kurs unter die Marke von 16,00 €.
Nun befindet sich der DAX-Titel auf charttechnischem Neuland. Wo er irgendwann einen Boden finden wird, ist völlig ungewiss.
Warum ist die Aktie so verdammt günstig?
Wie in meinen letzten Analysen rate ich Anlegern auch weiterhin, die Finger von der Vonovia-Aktie zu lassen. Die Gefahr, sich daran zu verbrennen, ist angesichts des extrem negativen charttechnischen und fundamentalen Momentums riesengroß.
Der Papierform nach schreit die Vonovia-Aktie förmlich nach einem Kauf. Sie wird derzeit mit einem Discount von ungefähr 65% auf ihren bilanziellen Immobilien-Nettowert (EPRA NTA) gehandelt (auf Basis des zuletzt veröffentlichten Werts vom 30.06.).
Aber: Der Immobilien-Nettowert ist kein garantierter Verkaufserlös. Schulden, Refinanzierungskosten, mögliche Abwertungen und politische Risiken erklären, warum der Markt einen so hohen Abschlag verlangt. Ein großer Discount allein bedeutet also nicht, dass die Aktie unterbewertet ist. Entscheidend ist, ob Vonovia den Wert seiner Immobilien langfristig erhalten und seine Finanzierungskosten kontrollieren kann.
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ℹ️ Vonovia in Kürze
- Vonovia (WKN: A1ML7J) mit Sitz in Bochum verwaltet und vermietet Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden.
- Durch die Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen im Jahr 2021 ist das Unternehmen zum größten Immobilienkonzern Europas avanciert mit ca. 550.000 Wohneinheiten.
- Vonovia ist Mitglied im DAX und aktuell rund 13,4 Milliarden € wert.
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Fazit
Trotz der massiven Unterbewertung der Vonovia-Aktie nach bilanziellen Maßstäben, gilt meine Empfehlung auch weiterhin, die Finger von ihr zu lassen. Das charttechnische und fundamentale Momentum ist so negativ, dass sich Anleger meiner Meinung nach auf weitere Kursrückgänge einstellen müssen.
Selbst Dividendenanleger sollten der Versuchung eines Investments widerstehen. Eine aktuelle Dividendenrendite von 7,7% mag zwar attraktiv klingen, aber ich fürchte, dass Vonovia im kommenden Jahr seine Gewinnausschüttung nicht steigern, sondern möglicherweise sogar senken wird.