Vonovia-Aktie: 16 Milliarden € für Enteignungen – jetzt 64% unter Wert kaufen?

Aktie weiterhin günstig

Vincent Uhr

07:38 Uhr

Die Vonovia-Aktie gerät erneut wegen der Berliner Wohnungspolitik unter Druck. Linke, Grüne und SPD haben sich auf konkrete Pläne zur Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände verständigt. Bis zu 160.000 Wohnungen könnten betroffen sein, insgesamt stehen Entschädigungen von maximal 16 Milliarden € im Raum. Für Vonovia steht damit ein erheblicher Teil des Immobilienvermögens zur Diskussion. Gleichzeitig notiert die Aktie bei rund 16,60 € und damit rund 64% unter ihrem bilanziellen Nettovermögenswert. Ist das eine historische Kaufchance oder drohen weitere Verluste?

Dividenden-Aktien

Auf X teilen Auf Facebook teilen Auf Whatsapp teilen

Berlin will bis zu 160.000 Wohnungen, unter anderem von Vonovia übernehmen

Die möglichen Koalitionspartner haben ihre Sondierungen abgeschlossen und sich grundsätzlich auf eine Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen verständigt. Betroffen wären private Konzerne mit mehr als 10.000 Wohnungen in Berlin. Einen Grundbestand von 10.000 Einheiten dürften die Unternehmen behalten, während Neubauten ab 2021 ausgenommen wären.

Ein entsprechender Gesetzentwurf soll bis Mitte 2028 vorliegen. Nach einer Übergangsfrist von einem Jahr könnte die Regelung in Kraft treten. Voraussetzung ist allerdings, dass die geplante Koalition tatsächlich zustande kommt und das Gesetz verfassungsrechtlich Bestand hat.

Wir halten Dich über alle wichtigen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt auf dem Laufenden. Abonniere gleich hier unseren kostenlosen SD Insider Newsletter!

Für Vonovia ist die Entwicklung von erheblicher Bedeutung. Der Konzern besitzt im Regionalmarkt Berlin einschließlich Umland rund 138.200 Wohnungen. Das entspricht etwa 26% des gesamten Wohnungsbestands. Der bilanzierte Immobilienwert dieser Region beläuft sich auf 23,5 Milliarden €.

Allerdings wären nicht sämtliche Wohnungen betroffen. Der Regionalmarkt umfasst auch Standorte außerhalb Berlins, zudem greifen die geplanten Ausnahmeregelungen.

Enteignung als unerwartete Chance?

Spannend erscheint mir dabei ein möglicher Nebeneffekt. Eine Vergesellschaftung gegen angemessene Entschädigung könnte Vonovia erhebliche Liquidität verschaffen. Damit ließen sich Schulden abbauen und die Bilanz stärken.

Allerdings liegt genau hier das Problem. Die Berliner Parteien wollen die gesamten Entschädigungen auf 16 Milliarden € begrenzen. Bezogen auf 160.000 Wohnungen entspräche das durchschnittlich 100.000 € je Einheit.

Zum Vergleich: Vonovias Berliner Regionalbestand wird bilanziell mit durchschnittlich rund 170.000 € je Wohnung bewertet. Die Zahlen sind wegen unterschiedlicher geografischer Abgrenzungen und Ausnahmen nicht unmittelbar vergleichbar. Sie verdeutlichen aber, wie groß der Konflikt um eine angemessene Entschädigung werden könnte.

Vonovia hält die geplante Vergesellschaftung für verfassungswidrig. Auch die Bundesregierung arbeitet an Regelungen, um solche Eingriffe in privates Wohnungseigentum zu verhindern. Ein jahrelanger Rechtsstreit erscheint deshalb durchaus möglich.

Tipp: Möchtest Du weitere Aktien wie Vonovia entdecken? Mit dem kostenlosen Themen-Alarm zu Dividendenaktien erhältst Du die spannendsten Artikel regelmäßig direkt in Deinen Posteingang, entdeckst neue Werte und bleibst bei bekannten Top-Werten auf dem Laufenden.

Vonovia-Aktie: 64% Abschlag auf den Immobilienwert

Unabhängig von der politischen Entwicklung ist die fundamentale Bewertung bemerkenswert. Zum Halbjahr lag der EPRA-NTA, also der bereinigte Nettovermögenswert, bei 46,22 € je Aktie. An der Börse zahlen Anleger dafür momentan nur rund 16,60 €.

Damit beträgt der Abschlag ungefähr 64%. Natürlich ist dieser nicht automatisch eine Unterbewertung. Der Immobilienwert beruht auf Schätzungen, während steigende Finanzierungskosten und regulatorische Eingriffe die tatsächlich erzielbaren Erträge belasten können.

Operativ entwickelt sich Vonovia allerdings solide. Für 2026 erwartet das Management ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden € sowie ein bereinigtes Vorsteuerergebnis von 1,9 bis 2 Milliarden €.

Die Verschuldung bleibt mit einem Verhältnis von Nettoschulden zum Immobilienwert von 46% eine wesentliche Herausforderung. Gleichzeitig wächst das Vermietungsgeschäft weiter.

Die Analysten sehen durchaus Potenzial. JPMorgan erwartet 26 €, Jefferies 23 € und Berenberg sogar 34,50 €. Gemessen am aktuellen Kurs entspricht das einem möglichen Aufwärtspotenzial zwischen rund +39% und +108%.