Vonovia-Aktie: 65% unter Substanzwert und 7,6% Dividende – jetzt kaufen?
65% Abschlag auf den Substanzwert!
Besonders interessant finde ich bei Vonovia die Bewertung des Immobilienvermögens. Ende Juni besaß der Konzern einen Immobilienbestand mit einem bilanzierten Verkehrswert von rund 85,7 Milliarden €. Nach Abzug der Schulden und weiteren Anpassungen ergab sich ein bereinigter Nettovermögenswert, der sogenannte EPRA NTA, von 39,2 Milliarden €.
Das entspricht 46,22 € je Aktie. An der Börse wird Vonovia dagegen nur mit rund 13,9 Milliarden € bewertet. Für Anleger entsteht dadurch rechnerisch eine erhebliche Sicherheitsmarge. Würde sich die Aktie lediglich auf die Hälfte ihres bilanziellen Nettovermögenswertes erholen, wären Kurse von rund 23,10 € möglich. Das entspräche einem Aufwärtspotenzial von mehr als +40%.
Allerdings ist Vorsicht angebracht. Immobilienbewertungen beruhen auf Schätzungen und hängen insbesondere vom Zinsniveau ab. Würde man die bilanzierten Immobilienwerte rein rechnerisch um etwa 30% reduzieren, wäre der derzeitige Abschlag zum EPRA NTA nahezu vollständig aufgebraucht. Der hohe Verschuldungsgrad verstärkt somit sowohl die Chancen als auch die Risiken.
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Kurs-FFO: Ist Vonovia auch operativ günstig?
Deshalb lohnt sich zusätzlich ein Blick auf die nachhaltige Ertragskraft. Vonovia verwendet seit 2024 nicht mehr den früheren Group FFO als zentrale Kennzahl. Eine Annäherung ermöglicht das bereinigte Aktionärsergebnis.
Für 2026 erwartet das Management inzwischen einen Wert in der oberen Hälfte der Prognosespanne von 1,4 bis 1,5 Milliarden €. Beim aktuellen Börsenwert entspricht das einem Bewertungsmultiplikator von rund 9,5. Dieser ist allerdings nicht unmittelbar mit früheren Kurs-FFO-Verhältnissen vergleichbar.
Die Bewertung erscheint damit günstig, aber nicht ohne Grund. Erst am 28. Oktober senkte Vonovia seine Wachstumsziele. Höhere Finanzierungskosten und ein schwächeres Verkaufsgeschäft belasten die Entwicklung.
Für 2027 erwartet der Konzern lediglich ein operatives Ergebnis leicht über dem Niveau von 2026. Das organische Mietwachstum soll bei rund 4% liegen, während das bereinigte Vorsteuerergebnis ungefähr stagnieren dürfte.
Immerhin bleibt das Kerngeschäft stabil. Wohnraum ist weiterhin knapp, die Leerstandsquote lag zuletzt bei lediglich 2,3%. Das schafft eine vergleichsweise verlässliche Grundlage für zukünftige Mieteinnahmen.
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Vonovia: 7,6% Dividende – wie sicher ist sie?
Die Dividende ist ein weiteres Argument für die Aktie. Für das Geschäftsjahr 2025 schüttete Vonovia 1,25 € je Anteilsschein aus. Beim gegenwärtigen Kurs entspricht das einer Rendite von rund 7,6%.
Analysten rechnen für das laufende Geschäftsjahr mit einer Ausschüttung von durchschnittlich 1,26 €. Eine Bestätigung durch das Unternehmen steht noch aus.
Entscheidend bleibt der freie Cashflow. Für 2025 erwirtschaftete Vonovia einen operativen freien Cashflow von rund 1,78 Milliarden €. Im laufenden Jahr soll dieser moderat darunter liegen. Gleichzeitig will das Management seine Verschuldung reduzieren.
Ende Juni betrug das Verhältnis der Nettoverschuldung zum operativen Ergebnis noch das 14-Fache. Auch deshalb würde ich nicht von einer dauerhaft garantierten Dividende ausgehen.
Analysten sehen bis zu 26 €
Trotz der gesenkten Wachstumsziele bleiben einige Analysten optimistisch. JPMorgan bestätigt ein Kursziel von 26 €, die Deutsche Bank sieht Vonovia bei 25 €. UBS, Jefferies und Berenberg erwarten jeweils 23 €.
Vorsichtiger ist Goldman Sachs. Die Investmentbank reduzierte ihre Prognose zuletzt auf 18,20 €. Damit wäre gegenüber dem aktuellen Kurs lediglich ein Potenzial von rund +11% vorhanden.
JPMorgan sieht dagegen rechnerisch fast +59% Aufwärtspotenzial. Die große Spannweite verdeutlicht, wie unterschiedlich die Risiken durch Verschuldung und Immobilienbewertung eingeschätzt werden.
ℹ️ Vonovia in Kürze
- Vonovia (WKN: A1ML7J) mit Sitz in Bochum verwaltet und vermietet Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden.
- Durch die Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen im Jahr 2021 ist das Unternehmen zum größten Immobilienkonzern Europas avanciert mit ca. 550.000 Wohneinheiten.
- Vonovia ist Mitglied im DAX und aktuell rund 13,9 Milliarden € wert.
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Fazit
Für mich ist die Vonovia-Aktie inzwischen eine interessante langfristige Kaufchance. Ein Abschlag von 65% auf den Substanzwert, ein Bewertungsmultiplikator von rund 9,5 auf das bereinigte Aktionärsergebnis und 7,6% Dividendenrendite sprechen für eine attraktive Ausgangslage. Allerdings ist die Margin of Safety wegen der hohen Verschuldung nicht so groß, wie es der reine Substanzwert vermuten lässt. Ich würde deshalb gestaffelt investieren. Gelingt die Stabilisierung der Finanzierungskosten und der weitere Schuldenabbau, halte ich Kurse von 23 bis 26 € langfristig für durchaus realistisch.