Woran denken Sie, liebe Leserinnen und Leser, zuerst, wenn Sie McDonald's (WKN: 856958) hören oder lesen? Richtig, an Hamburger, Pommes Frites und andere fettige Nahrungsmittel. Warum aber schreibe ich dann in der Überschrift "McDonald's: Der wohl weltgrößte Immobilienkonzern"? Ganz einfach deshalb, weil kein Geringerer als der Mann, der McDonald's einst groß gemacht hat – Ray Kroc – sein eigenes Unternehmen mal gegenüber Studenten als Immobilienunternehmen klassifizierte.
Wie aber kam Ray Kroc darauf? Nun, ebenfalls ganz einfach. McDonald's betreibt die wenigsten seiner inzwischen weltweit rund 40.000 Restaurants selbst. Genau genommen werden aktuell ca. sieben von acht Schnellrestaurants von sogenannten Franchise-Partnern geführt. Deren monatliche Miete an den Mutterkonzern richtet sich dabei nach dem erzielten Nettoumsatz. Berechnet man daher die Immobiliarmiete pro Quadratmeter, erzielt McDonald's selbst im eher ländlichen Raum höhere Preise als im Frankfurter Bankenviertel.
Der US-Konzern selbst hört dies natürlich nicht so gerne, vermarktet man sich doch gerne als innovative Fastfood-Kette. Nur so ist auch zu erklären, dass McDonald's in den letzten Jahren immer wieder Trends, wie bspw. den Trend zu gesünderem Essen (Vegetarier, Verganer), rechtzeitig aufgreifen und davon profitieren konnte. Daher betont man auch, dass man neben der eigentlichen Immobilie auch das Geschäftskonzept, Küchentechnik und Marke (für Werbezwecke) zur Verfügung stelle.
Börsianer sehen Unternehmen als Fastfood-Kette
Bis an die Börse hat sich das jedoch wohl noch nicht herumgesprochen. So bewerten die Anleger das Unternehmen ganz klar als Fastfood-Kette und nicht als Immobilienkonzern. Dies erkennt man schon daran, dass die Aktie in der Vergangenheit immer sehr sensibel auf diverse Lebensmittelskandale reagierte. Zu nennen ist hier wohl in erster Linie das Thema BSE rund um den Jahrtausendwechsel. Insofern war und ist es natürlich wichtig, dass das Management keine Ernährungstrends verschläft, was zuletzt sehr gut gelungen ist.
Außerdem hat McDonald's inzwischen die Zeichen der Zeit erkannt – und ermöglicht daher jetzt sogar Essensbestellungen über Computerterminals sowie Smartphone Apps bzw. beschäftigt sich nun sogar erstmals mit der Auslieferung von Essen. Letztlich dient das alles jedoch nur dem Ziel die Umsätze generell sowie die Umsätze je Mitarbeiter/Umsätze je Filiale zu steigern, um dadurch noch mehr Geld von den Franchise-Partnern zu erhalten.
Einen Hinweis auf ein Immobilienunternehmen gibt es aber doch!
Schaut man sich jedoch die Aktie an, so gibt es doch einen Hinweis darauf, dass zumindest manche Anleger verstanden haben, dass es sich um ein Immobilienunternehmen handelt. Denn die fundamentale Bewertung der Aktie ist für ein Unternehmen, dass sein Geld mit Lebensmitteln verdient, eigentlich viel zu hoch. So hat McDonald's im Geschäftsjahr 2018 einen Jahresumsatz in Höhe von knapp 21,03 Mrd. US-Dollar (ca. -7,9%) sowie einen Nettogewinn von ca. 5,92 Mrd. US-Dollar (ca. +14,1%) eingefahren.
Bei der aktuellen Marktkapitalisierung in Höhe von gut 151 Mrd. US-Dollar weist die Aktie somit ein aktuelles KUV von ca. 7,2 sowie ein aktuelles KGV von ca. 25,5 auf. Insofern scheint die Bewertung dann auch langsam ausgereizt. Zumal McDonald's, trotz des Aufgreifens neuer Ernährungstrends, schon seit einiger Zeit rückläufige Umsätze verzeichnet, was über kurz oder lang weitere Gewinnsteigerungen schwierig machen dürfte. Um aber ein KGV von über 25 zu rechtfertigen, sollte das Gewinnwachstum schon bei 12-13% p.a. liegen.
US-Präsident Trump beim Empfang des College Football Champions Clemson Tigers im Weißen Haus - wegen des "Shut Downs" gab es Essen und Trinken von McDonald's...
Hohe stille Reserven machen die Aktie aber letztlich doch sehr attraktiv
Schaut man allerdings etwas tiefer in die Bilanz, stellt man schnell fest, dass der Konzern allein den Wert seiner Immobilien mit knapp 23 Mrd. US-Dollar angibt. Das hört sich viel an, ist aber in Wahrheit extrem tief gestapelt. Denn McDonald's gehören zahlreiche Immobilien in den Innenstädten der größten Metropolen dieser Welt. Dabei sind in nahezu all diesen Metropolen die Immobilienpreise in den letzten Jahren explodiert. In Paris bspw. bekommt man in der Innenstadt kaum eine Wohnung unter 15.000 bis 20.000 Euro pro Quadratmeter zu kaufen.
Ergo dürften die Immobilien des Konzerns deutlich mehr wert sein als die offiziell ausgewiesenen knapp 23 Mrd. US-Dollar, einige Experten rechnen hier mit weit mehr als dem Doppelten. Insofern weist die Bilanz von McDonald's enorme sogenannte stille Reserven auf, die jederzeit gehoben werden können. Vor diesem Hintergrund halte ich die Bewertung der Aktie, allen Herausforderungen zum Trotz, für nicht zu hoch. Zu Kursen unter 200,00 US-Dollar kann man den Titel daher einsammeln mit einem Kursziel von 225,00 US-Dollar auf Sicht von 6-12 Monaten.