Vonovia-Aktie: +110% und 7,7% Dividende – zu schön, um wahr zu sein?

Einmalige, günstige Chance?

Vincent Uhr

08:48 Uhr

Die Vonovia-Aktie notiert mit rund 16,30 € nur knapp über ihrem 52-Wochen-Tief. Berenberg hält dennoch am Kursziel von 34,50 € fest, womit sich der Kurs mehr als verdoppeln könnte. Zusätzlich winkt auf Basis der erwarteten Dividende eine Rendite von rund 7,7%. Die fundamentale Bewertung wirkt tatsächlich ungewöhnlich niedrig – der Markt zweifelt jedoch am Schuldenabbau und an der dauerhaften Finanzierbarkeit der Ausschüttung.

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Vonovia-Aktie: Kursziele versprechen bis zu +110%

Berenberg bewertet die Vonovia-Aktie weiterhin mit „Buy“ und nennt einen fairen Wert von 34,50 €. Die DZ Bank sieht 31 €, Kepler Cheuvreux 34 € und Jefferies 28,50 €. Deutlich vorsichtiger sind Barclays mit 20 €, Goldman Sachs mit 21,20 € und BNP Paribas mit lediglich 16 €.

JPMorgan senkte sein Kursziel zuletzt besonders deutlich von 34,50 auf 26 €, bestätigte aber die Einstufung „Overweight“. Selbst dieses reduzierte Ziel liegt noch fast +60% über dem aktuellen Kurs. Analyst Neil Green hält die niedrige Bewertung und den robusten deutschen Wohnimmobilienmarkt für attraktiv. Gleichzeitig fordert er weitere Verkäufe im Umfang von rund 1 Milliarde €, damit Vonovia seine Schulden schneller senken kann.

Das durchschnittliche Kursziel liegt inzwischen bei 25,70 € und signalisiert damit rund +58% Potenzial. Die große Spanne zwischen 16 und 34,50 € zeigt allerdings, wie stark die Bewertung von Zinsen und Bilanzentwicklung abhängt.

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Der Abschlag zum Immobilienwert ist enorm

Ende Juni bezifferte Vonovia den EPRA NTA – den bereinigten Nettovermögenswert des Immobilienbestands – auf 46,22 € je Aktie. Der Börsenkurs liegt somit etwa 65% darunter. Selbst wenn die Immobilienwerte nochmals um 20% fallen würden, verbliebe rechnerisch ein erheblicher Abschlag.

Das operative Geschäft entwickelt sich stabil. Das bereinigte EBITDA stieg im ersten Halbjahr um +2,4% auf 1,46 Milliarden €. Im Vermietungsgeschäft betrug das Wachstum +3,5%, während die durchschnittliche Monatsmiete je Quadratmeter ebenfalls um +3,5% auf 8,51 € zulegte.

Wegen eines schwächeren Projektentwicklungsgeschäfts und höherer Finanzierungskosten sank das bereinigte EBT allerdings um -2,6% auf 962 Millionen €. Für das Gesamtjahr erwartet Vonovia weiterhin 1,9 bis 2 Milliarden €. Gemessen an der aktuellen Börsenbewertung von knapp 14 Milliarden € entspricht das lediglich dem rund Siebenfachen des bereinigten Vorsteuerergebnisses.

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Vonovia-Aktie: Wie sicher sind die 7,7% Dividende?

Für 2025 zahlte Vonovia 1,25 € je Aktie. Analysten rechnen für das laufende Geschäftsjahr mit einer leichten Erhöhung auf 1,26 €. Beim aktuellen Kurs ergäbe sich daraus eine Dividendenrendite von rund 7,7%.

Die Ausschüttung passt grundsätzlich zur neuen Dividendenpolitik. Vonovia strebt an, 50 bis 60% des bereinigten EBT auszuzahlen. Bei einem erwarteten Ergebnis von durchschnittlich 1,93 Milliarden € würde eine Dividende von 1,26 € ungefähr in der Mitte dieser Spanne liegen.

Völlig risikolos ist sie dennoch nicht. Der operative freie Cashflow sank im ersten Halbjahr um -45% auf 607,5 Millionen €. Gleichzeitig stieg der Verschuldungsgrad gemessen am Immobilienwert von 45,4 auf 46% und das Verhältnis von Nettoschulden zu bereinigtem EBITDA von 13,8 auf 14. JPMorgan hält deshalb eine Dividendenkürzung für möglich, falls größere Verkäufe ausbleiben.