Vonovia-Aktie -1,9%: Wie gefährlich sind die Enteignungspläne?

Immobilienriese unter Druck

Matthias Abresch

20.10.26, 11:15

Aktienmeldungen

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Am Montag rutschte die Vonovia-Aktie zeitweise bis knapp an ihr Tief seit 2023. Am Nachmittag notierte sie bei 16,41 €, ein Minus von -1,9% und nur gut 20 Cent über dem jüngsten Tief. Auslöser war das Sondierungspapier von Linken, Grünen und SPD in Berlin, das die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne vorsieht. Vonovia hält die Pläne für verfassungswidrig und geht öffentlich in die Offensive. Damit stellt sich die Frage: Wie groß ist das Risiko für die Aktionäre wirklich, und bietet der Kurs nahe dem Mehrjahrestief eine Chance?

Vonovia wehrt sich öffentlich

Das Sondierungsergebnis ändere nichts an der eigenen Haltung, teilte der Konzern mit. Eine Vergesellschaftung in der vorgelegten Form sei verfassungswidrig und würde vor Gericht nicht standhalten. Um den Wohnungsmangel zu beheben, brauche es private Investitionen und dafür Rechtssicherheit. Als Argument führt der Konzern eine Durchschnittsmiete von 8,26 € je Quadratmeter in seinen Berliner Beständen an und nennt rund 1.000 Wohnungen, die er in der Hauptstadt gerade baut.

Das Papier selbst fällt milder aus als der Volksentscheid von 2021. Betroffen wären nur Vermieter mit mindestens 10.000 Wohnungen, damals lag die Schwelle bei 3.000. Einen Grundbestand von 10.000 Wohnungen dürften die Konzerne behalten. Ausgenommen sind außerdem Genossenschaften und alle Wohnungen, die seit Anfang 2021 gebaut wurden. Nach Angaben der Linken ginge es um rund 160.000 Wohnungen von fünf Unternehmen, darunter Vonovia mit der Tochter Deutsche Wohnen.

Gedeckelte Entschädigung, langer Zeitplan

Die Entschädigung soll bei 16 Milliarden € gedeckelt werden. Finanziert werden soll sie über Kredite, die wiederum über die Mieten zurückgezahlt werden. Rechnerisch entspricht das rund 100.000 € je Wohnung. Für die Aktionäre ist das der Kern des Problems: Liegt der Wert der Bestände deutlich darüber, würde eine Enteignung zu diesen Konditionen Substanz vernichten. Genau an diesem Punkt dürfte die verfassungsrechtliche Auseinandersetzung ansetzen.

Gleichzeitig ist der Zeitplan lang. Ein Gesetz soll erst Mitte 2028 vorgelegt werden und ein Jahr nach dem Beschluss in Kraft treten, dazwischen ist eine Prüfung durch das Verfassungsgericht vorgesehen. Bis dahin fließen die Mieteinnahmen weiter. Die Pläne setzen zudem voraus, dass die drei Parteien überhaupt eine Regierung bilden. Die Linke entscheidet am 31. Oktober über den Eintritt in Koalitionsverhandlungen. Die Bundesregierung sieht derzeit keinen Anlass einzugreifen, ein angekündigtes Vorhaben auf Bundesebene gegen Vergesellschaftungen ist noch in der Abstimmung.

Analysten bleiben gelassen

JPMorgan-Analyst Neil Green beließ die Einstufung am Montag auf "Overweight" mit einem Kursziel von 26 €. Aus seiner Sicht preist der Markt die Regulierungsrisiken bereits weitgehend ein oder hält sie angesichts des Zinsumfelds für zweitrangig. Green geht davon aus, dass Anleger auf ein Eingreifen des Bundes setzen. Ende September hatte JPMorgan das Ziel allerdings bereits von 34,50 € auf 26 € gesenkt. Jefferies nahm sein Kursziel am 14. Oktober auf 23 € zurück, bestätigte aber die Kaufempfehlung.

Belastet wird die Aktie auch von der Zinsseite. Anfang Oktober fiel sie an einem einzigen Handelstag um 3,0% auf 16,34 €, als steigende Anleiherenditen und ein Ölpreis von rund 105 US$ zinssensible Immobilienwerte unter Druck setzten. Höhere Finanzierungskosten treffen einen hoch verschuldeten Vermieter unmittelbar.

Bewertung auf Tiefstand

Je nach Schätzung liegt das KGV für 2026 zwischen rund 7 und knapp 10. Die Marktkapitalisierung beträgt etwa 14,0 Milliarden €. Seit dem Hoch bei 28,57 € Ende Februar hat die Aktie mehr als 40% verloren. Für einen Konzern mit stabilen Mieteinnahmen halte ich das für eine niedrige Bewertung. Sie spiegelt allerdings die Sorge um Zinsen und Verschuldung ebenso wider wie das politische Risiko.

Fazit

Aus meiner Sicht ist das Berliner Enteignungsrisiko derzeit eher ein Stimmungsfaktor als eine akute Bedrohung für das Geschäft. Die Pläne stehen rechtlich auf wackligen Füßen und könnten frühestens in einigen Jahren greifen, während die Zinsen sofort wirken. Solange die Renditen am Anleihemarkt hoch bleiben, dürfte selbst die niedrige Bewertung kaum für eine nachhaltige Erholung reichen.

Wichtig werden nun die Quartalszahlen am 4. November, die Stabilität bei Mieten und Finanzierung zeigen müssten, und die Entscheidung der Linken am 31. Oktober. Für bestehende Anleger könnte es sinnvoll sein, die Aktie zu halten und die Dividende mitzunehmen, einen Verkauf nahe dem Mehrjahrestief halte ich für wenig überzeugend. Ein Neueinstieg könnte für geduldige Anleger interessant werden, sobald sich das Zinsumfeld beruhigt und der Kurs das Tief bei rund 16,20 € hält. Fällt die Aktie darunter, wäre für mich zunächst Abwarten die bessere Wahl.